引言

經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)困境，作為行業(yè)內(nèi)的重要參與者，地方政府可能也感觸最深。

客觀上來說，要解決房地產(chǎn)行業(yè)的困境，地方政府已經(jīng)是意愿強(qiáng)烈，但實(shí)際上所受牽絆也多，需要考慮的事項也復(fù)雜，所以雖有意愿，行動卻跟不上意愿，掙扎可能也不可避免。

2月6日，武漢發(fā)布《關(guān)于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的舉措》， 將房地產(chǎn)劃歸為“困難行業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)的艱難可見一斑。

各地方政府也都在盡力化解行業(yè)風(fēng)險，力爭將房地產(chǎn)行業(yè)拉回正常發(fā)展軌道。

2月7日，河南省在鄭州召開全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，會議既回顧了歷史成績，也展望了未來工作規(guī)劃，而其中所涉及到的內(nèi)容同樣引發(fā)了大家關(guān)注， 核心關(guān)注有四點(diǎn)：

（1）預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

（2）保交樓仍是重中之重。

會議明確了今年保交樓工作目標(biāo)任務(wù)，第一批專項借款項目10月底前全部建成交付，第二批年底前交付50%。

為順利完成今年保交樓任務(wù)目標(biāo)，會議建立健全“保交樓”工作機(jī)制，繼續(xù)發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用。

細(xì)化分解交付目標(biāo)任務(wù)，倒排工期、掛圖作戰(zhàn)，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。

將加快推進(jìn)項目資產(chǎn)變現(xiàn)，確保項目建成交付后及時收回資金，促進(jìn)專項借款資金快進(jìn)快出、循環(huán)使用，并推動有關(guān)金融機(jī)構(gòu)逐個落實(shí)保交樓項目配套融資，提供金融信貸支持。

（3）保需求，主持合理住房消費(fèi)繼續(xù)。

（4）轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，房企要謀求轉(zhuǎn)型。

推動房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)一批、整合一批、轉(zhuǎn)型一批、出清一批，支持房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)、文化、旅游、物業(yè)管理、住房體檢、住房養(yǎng)老等延伸，由開發(fā)商向城市綜合服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

看到此處，很多人可能都會欽佩河南的積極努力的做法，心中也難免有諸多疑問，我們也在心中給自己找了答案。

河南是人口大省，但是房地產(chǎn)行業(yè)卻跟隨大勢，市場表現(xiàn)并不盡人意， 萎靡的行情需要更大力度的政策扶持，需要更直接、具體的行動，力求使得房地產(chǎn)行業(yè)再度煥發(fā)生機(jī)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

而且，河南省也遭遇了嚴(yán)峻的外部挑戰(zhàn)，疫情自不用多說，暴雨、洪水的沖擊也使得河南的房地產(chǎn)市場雪上加霜，也給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來挑戰(zhàn)，河南需要積極找到一個可靠的抓手來修復(fù)缺失的信心。

河南省還有另一特點(diǎn)，城市間的差異是比較大的，或者說有斷層，鄭州一枝獨(dú)秀，穩(wěn)定住鄭州的發(fā)展能起到引領(lǐng)作用，虹吸效應(yīng)下，也能對其他城市形成正向反饋。

所以，2022年鄭州就先人一步，3月1日發(fā)布19條政策支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，其后也有其他二線城市跟進(jìn)，抄作業(yè)，河南有穩(wěn)定房地產(chǎn)的動力和實(shí)踐。

自從房企頻繁出險以來，預(yù)售制度就一直處在風(fēng)口浪尖，特別是停貸事件發(fā)生后，預(yù)售制度更是成為眾矢之的。

普遍認(rèn)為行業(yè)之所以走到如此境地，就是在預(yù)售制度，因?yàn)轭A(yù)售制度造就了行業(yè)的高杠桿。所以，自然就會有一種判斷，如果沒有預(yù)售制度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，行業(yè)的問題可以迎刃而解。

歸根到底，預(yù)售制度只是個工具，根本原因也并在它，把所有過錯都?xì)w結(jié)于它顯然不合適。取消預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售就能解決根本問題嗎？并不盡然。

取消預(yù)售制度的根本考慮在于，想要把房企加杠桿的通道堵住，這樣就有可能保證項目的質(zhì)量，保障企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)健性、安全性。

其一、無論是預(yù)售制度，還是現(xiàn)房銷售，并不是一個非要二選一的命題，用好它是關(guān)鍵，不必糾結(jié)于到底用哪個。再好的工具，用不好也是白搭。

其二、當(dāng)前的問題需要分開來看，一是歷史的問題，二是潛在的問題，需要新老劃斷，歷史的問題就包括在建的，停工的，爛尾的項目，已經(jīng)出險的企業(yè)，這顯然不能再借助現(xiàn)房銷售來解決；潛在的問題，就是可能的風(fēng)險，可以通過現(xiàn)房銷售來盡可能避免，但也并不是完全能避免。

其三、實(shí)行現(xiàn)房銷售核心的目的之一就是不讓房企加杠桿，但現(xiàn)實(shí)情況是，現(xiàn)在房企根本也就不會再有加杠桿的意愿，擔(dān)心房企再高度加杠桿可能是多余的。

其四、現(xiàn)房銷售并非完全不可取，但當(dāng)前的情況下，不太適合大規(guī)模鋪開，可以選擇合適的時間地點(diǎn)去試點(diǎn)，范圍過大，推進(jìn)太急都未必是好的選擇。

當(dāng)前這個時點(diǎn)，不光河南，全國范圍內(nèi)都不適合去大范圍鋪開現(xiàn)房銷售，河南又是停貸事件的重災(zāi)區(qū)，這個時候需要更謹(jǐn)慎，更冷靜，更穩(wěn)健。

2022年，停貸潮掀起時，多地保交樓工作也在逐步深入，河南是其中代表，多次出臺新舉措支持“保交樓”。

7月底，鄭州召集8家房企開會，提出項目紓困四種模式，包括“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃”。

9月7日，鄭州市印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實(shí)施方案》的通知，要求10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

此次的會議再次強(qiáng)調(diào)“保交樓”，并有相應(yīng)明確的時間線和工作規(guī)劃，未來很長一段時間，“保交樓”都將是一項重要且復(fù)雜的工程。

而且很難短時間內(nèi)見效，涉及到項目具體情況摸排，資金的籌集，各相關(guān)方的利益協(xié)調(diào)等等，無論對哪個城市，哪個企業(yè)來說，“保交樓”都不是輕而易舉能完成的。

“保需求”一直都是政策的核心歸屬之一，行政性的政策一出再出，一松再松，一動再動，多數(shù)城市已經(jīng)沒有多大的空間可動，限購啊，限貸啊，限售啊，利率，公積金等等都已經(jīng)沒有什么作用。

一個政策出臺也已經(jīng)不會再有太多的關(guān)注，可能大家也都形成了一個共識，這種政策的變動改變不了預(yù)期，改變不了經(jīng)濟(jì)形勢，也改變不了多數(shù)消費(fèi)者空空的錢包，需求的保障和提振不能只靠行業(yè)內(nèi)的政策。

房企頻繁出險以后，自然衍生出來一個命題，房企是不是都要轉(zhuǎn)型？轉(zhuǎn)型是不是一種退路？

這可以分兩個層面來理解：其一、時代不同了，形勢改變了，形勢對行業(yè)，對企業(yè)的要求也不同了，轉(zhuǎn)型是一種必須；其二、對于已經(jīng)很難再在行業(yè)內(nèi)順利發(fā)展的企業(yè)，轉(zhuǎn)型也是一種無奈，一種不得不接受的宿命，沒有選擇的余地。

與其說轉(zhuǎn)型是一種退路，我們更愿意把它定義為一種可能的活路，跨越千山萬水，歷經(jīng)荊棘險地，最終找到一條小徑，看見東方初升的太陽。

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