房市是怎樣激怒美國(guó)來(lái)戳破泡沫的?

　　 中美之間,誰(shuí)印的鈔票較少誰(shuí)就吃虧。中國(guó)因?yàn)榉績(jī)r(jià)不斷上漲導(dǎo)致人民幣需求量不斷增大,房市驅(qū)動(dòng)印鈔機(jī)越印越多,每一座樓房都成了一臺(tái)印鈔機(jī),美國(guó)吃虧了?？梢?jiàn),房?jī)r(jià)的上漲表面上與美國(guó)人無(wú)關(guān),實(shí)際上已經(jīng)從鈔票比值中傷害美國(guó)的利益了。于是一場(chǎng)以中美房?jī)r(jià)戰(zhàn)和匯率戰(zhàn)為主陣地的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)升級(jí)了。

　　 一.日本“失去的十年”是一段即將簡(jiǎn)單重演的歷史,重讀歷史很有必要

　　 上帝欲其亡,必先令其狂。美帝欲喝啤,令我造泡沫。

　　 米國(guó)是唯一的世界霸主，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)拉升十幾年后，會(huì)震倉(cāng)洗盤(pán)一次，用貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)把一個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搞垮，然后他再往上拉升。世界經(jīng)濟(jì)的莊家是美國(guó)，中國(guó)只是一個(gè)頭腦發(fā)熱的股民，最終的贏家當(dāng)然是美國(guó)。

　　 歷史上,在經(jīng)濟(jì)上吃過(guò)美國(guó)大虧的國(guó)家有英國(guó)(英鎊被米元取而代之)、蘇聯(lián)(兩霸成一霸)、日本(失去的十年)、東南亞各國(guó)(東南亞金融危機(jī))、俄羅斯(石油14*美元到*4美元遭受重創(chuàng))。這一次可能想“吃中國(guó)”。

　　 目前中美關(guān)系的表象與日本“失去的10年”之前的狀況有許多相似之處。當(dāng)時(shí)日本的情況是:

　　 1.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好,外資和熱錢大量涌入，出口猛增,使美國(guó)感到外貿(mào)和就業(yè)率受到影響。在美國(guó)促成的廣場(chǎng)協(xié)議后,日元先升值后貶值,出口受挫,外資和熱錢大量流出。

　　 2.美國(guó)把房?jī)r(jià)作為經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)的主要突破口。日本正俯對(duì)炒房炒股的危害性認(rèn)識(shí)不足,大印日元支持炒房炒股,房?jī)r(jià)收入比高達(dá)20,留下被攻擊的軟肋。通貨膨脹和物價(jià)大漲后不得不財(cái)正緊縮,使得靠巨量資金吹大的房市股市泡沫破裂,負(fù)翁與爛尾樓成為二道風(fēng)景線,一些企業(yè)和銀行倒閉,經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重受挫,進(jìn)入“失去的十年”。房熊市已經(jīng)18年。18年后的今天,其惡劣影響還沒(méi)有完全消除。

　　 中國(guó)杯具是日本杯具的簡(jiǎn)單復(fù)制,所以憑借歷史就可以預(yù)測(cè)結(jié)局。

　　 2010年*月2日，曾經(jīng)定居日本達(dá)到2*年的全國(guó)政協(xié)委員、天津僑聯(lián)副 潘慶林,對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō): “上個(gè)世紀(jì)*0年代，日本高房?jī)r(jià)泡沫破滅后，迎來(lái)20年的經(jīng)濟(jì)低速發(fā)展。我自己在東京世田谷區(qū)一幢價(jià)值1*億日元的房子，目前的價(jià)格約為2億日本，只有原來(lái)的*.*分之一。日本房?jī)r(jià)從頂峰時(shí)到現(xiàn)在，降幅八成以上的，比比皆是。這方面，中國(guó)應(yīng)該吸取日本教訓(xùn)?！迸藨c林承認(rèn)，當(dāng)年因?yàn)槿毡痉績(jī)r(jià)虛高，他回到中國(guó)謀求發(fā)展。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)高得讓人震驚?，F(xiàn)在他又想回到日本發(fā)展了。

　　 二.中美房市戰(zhàn)是中美經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)的一部分,只有從中美經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)的全局去理解,才能把握到中美房市戰(zhàn)的脈絡(luò)。

　　 目前,我國(guó)高房?jī)r(jià)嚴(yán)重?fù)p傷內(nèi)需,基建特別是房地產(chǎn)許多是在浪費(fèi),出口嚴(yán)重依賴美歐。美國(guó)只要通過(guò)房?jī)r(jià)戰(zhàn)、貨幣戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)、成本戰(zhàn)、匯率戰(zhàn)、定單戰(zhàn)、氣侯戰(zhàn)、農(nóng)業(yè)戰(zhàn),就可以打垮經(jīng)濟(jì)的三架馬車,GDP就會(huì)變成雞的屁。

　　 西方發(fā)動(dòng)了成本戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)大躍進(jìn)，鋼鐵需求猛增,西方連續(xù)每年大幅度提高鐵礦石價(jià)格,2010年可能再次提價(jià)百分*0。企業(yè)成本大增，不堪重負(fù)。這是炒房導(dǎo)致的漁翁得利。美國(guó)操縱定價(jià)權(quán),石油、有色金屬礦價(jià)都吃了大虧。

　　 美國(guó)發(fā)動(dòng)了農(nóng)業(yè)戰(zhàn),農(nóng)用鉀肥、大豆等,我們都吃了大虧。種子就要受制于人,轉(zhuǎn)基因食品將“被端上餐桌”。

　　 美國(guó)發(fā)動(dòng)了貿(mào)易戰(zhàn)，先有輪胎特保案，后來(lái)蔓延擴(kuò)大,西方其他國(guó)家積極跟進(jìn)。

　　 美國(guó)發(fā)動(dòng)了氣侯戰(zhàn),圖謀對(duì)我出口企業(yè)征收碳關(guān)稅,企業(yè)利潤(rùn)將下降。

　　 由于美國(guó)的主動(dòng)出擊,由于我們的警惕性不高,在許多行業(yè),我們的控制權(quán)正在大面積地受到威脅。

　　 中國(guó)長(zhǎng)期依賴美國(guó)需求的世界工廠模式，企業(yè)生存已經(jīng)在很大程度上被美國(guó)控制了。

　　 中國(guó)買入1萬(wàn)多億美元“國(guó)債”和“債券”，外匯已經(jīng)在很大程度上被美國(guó)控制了。

　　 許多人只看到我國(guó)在大印鈔票，沒(méi)有看到我們的印鈔票的多少已經(jīng)在很大程度上被美國(guó)控制了。誰(shuí)控制了世界印鈔票的大權(quán)，就大體上控制了世界全部印鈔機(jī)的速度和數(shù)量。

　　 我國(guó)在股市、油市、礦市、債市、匯市、期市、房市、世界工廠上已經(jīng)被剝削了數(shù)以十萬(wàn)億人民元計(jì)的資金資產(chǎn)，比日本用槍炮奪走的多得多。日本也就掠奪8年，米國(guó)的掠奪是長(zhǎng)期的，將持續(xù)到米元霸主不復(fù)存在之時(shí)。

　　 美國(guó)發(fā)動(dòng)了戳破泡沫特別是房地產(chǎn)泡沫的宣傳戰(zhàn)。200*年底，美國(guó)投資大師查諾斯說(shuō)中國(guó)房市泡沫超迪拜1000倍。他可能是說(shuō)中國(guó)房市泡沫破裂的損失超過(guò)迪拜的1000倍。雖然有些夸張，但100倍的損失也夠慘的了。

　　 三.先升值后貶值是經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)的鐵榔頭，美國(guó)要求人民幣升值的舉動(dòng)震驚中國(guó)人

　　 200*年*月20日G20峰會(huì)上奧巴馬說(shuō)“人民幣匯率必須升值，中國(guó)出口必須減少。”

　　　　 200*年10月*日，*大工業(yè)國(guó)在土耳其發(fā)表宣言要求人民幣升值。

　　　　 200*年10月4日，國(guó)際貨幣基金要求人民幣升值.

　　　　 200*年11月1*日亞泰經(jīng)合組織21個(gè)成員國(guó)要求人民幣升值。

　　　　 200*年11月*0日，歐盟要求人民幣升值。

　　　　 200*年12月*1日,《紐約日?qǐng)?bào)》發(fā)表對(duì)中國(guó)人的元旦祝詞，標(biāo)題是《2010年是中國(guó)的年》，說(shuō)：中國(guó)操縱人民幣匯率不升值，說(shuō)：中國(guó)剝削全世界。

　　　　 2010年1月，歐洲報(bào)紙說(shuō)“中國(guó)出口首度超過(guò)德國(guó)，中國(guó)靠出口拉動(dòng)降低了中國(guó)的失業(yè)率，卻讓歐美失業(yè)率上升,中國(guó)出口之所以上升因?yàn)橹袊?guó)操縱人民幣匯率?！?/p>

　　　　 2010年2月*日，加拿大峰會(huì)*大工業(yè)國(guó)對(duì)人民幣施壓,要求升值。

　　　　 2010年*月11日，奧巴馬向中國(guó)施壓，要求中國(guó)進(jìn)一步向“以市場(chǎng)為導(dǎo)向的匯率”機(jī)制過(guò)渡。他指出，“在對(duì)外貿(mào)易中出現(xiàn)赤字的國(guó)家需要更多地儲(chǔ)蓄和出口，而對(duì)外貿(mào)易出現(xiàn)盈馀的國(guó)家則需要提振消費(fèi)和國(guó)內(nèi)需求。”

　　 200*年,我們的人民幣印得比美元多,應(yīng)該是人民幣貶值才正確呀。說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫很大,同時(shí)說(shuō)人民幣被低估,多么矛盾。同樣的汽車工人,每小時(shí)得到的工資低很多,同樣的電器,我們需要花更多的錢,卻說(shuō)人民幣價(jià)值被低估了。

　　 其實(shí),美國(guó)是為了壓下中國(guó)出口以改善外貿(mào)以提高就業(yè)率,是沖著中國(guó)的2萬(wàn)多億美元外匯儲(chǔ)備來(lái)的,是想戳破泡沫剪中國(guó)的羊毛。

　　 不同意人民幣升值也是死路一條。

　　 幾十個(gè)國(guó)家眾口一辭,如雷貫耳的指揮令你不從,美國(guó)就會(huì)惱羞成怒。因?yàn)槊绹?guó)許多議員在*月中旬已經(jīng)吉印通提議,到4月份可能正式把中國(guó)列為匯率操縱國(guó)，可能對(duì)中國(guó)幾乎所有產(chǎn)品都征收人民幣匯率反補(bǔ)貼關(guān)稅。產(chǎn)品沒(méi)有利潤(rùn),必然倒閉半倒閉一大批。使你屈服的牌子多得很。你看,2010年初對(duì)臺(tái)軍售,接見(jiàn)達(dá)賴。你想,還有亞克西問(wèn)題,還有石油運(yùn)輸通道的瓶徑,等等。

　　 我國(guó)通過(guò)控制人民幣升值留住外資已經(jīng)身不由己,正俯能做的只有“三個(gè)控制”,控制印鈔票數(shù)量,控制房?jī)r(jià),控制股價(jià)。

　　 為了應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，為了""車馬炮""的大局，我國(guó)將不得不丟卒（房地產(chǎn)）保車（經(jīng)濟(jì)）；為預(yù)防國(guó)際熱錢出逃，開(kāi)始進(jìn)行與美國(guó)的通貨緊縮的比賽，已經(jīng)2次提高銀行準(zhǔn)備金率，已經(jīng)幾個(gè)月減持美國(guó)國(guó)債，可能就要加息；為了防止房地產(chǎn)泡沫破裂，已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控。

　　 當(dāng)官的，人在屋檐下，不能不低頭；人在江湖，身不由己啊。

　　 四.同意人民幣升值是死路一條,美元先流入后流出,出口賺不到錢,失業(yè)降薪將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。

　　 1.有的早期進(jìn)入的外資會(huì)出走。他們感到經(jīng)商環(huán)境和利潤(rùn)空間不如當(dāng)初,產(chǎn)生通貨膨脹的擔(dān)憂,可能逢高撤走。假如1*年前有一外商以1億美元換8.2億元進(jìn)入中國(guó),當(dāng)時(shí)半買半送的土地廠房總值已經(jīng)增值10倍,加上經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),有*0億元。如果人民幣升值到6,他可以換成*億美元出走。百分400的利得。這其中的4億美元許多是剝削我們的所得,許多是我們自己抬高地價(jià)房?jī)r(jià)的漁翁得利。

　　 2.中國(guó)出口企業(yè)利潤(rùn)減少,倒閉企業(yè)增多。目前某中國(guó)生產(chǎn)工廠成本在境內(nèi)用人民幣支付6.*元，出口產(chǎn)品得1美元可以轉(zhuǎn)換到6.8元人民幣。升值后賣得1美元只能轉(zhuǎn)換到6元人民幣 - 6.*元成本 = 某中國(guó)出口商虧0.*元。老板就會(huì)減產(chǎn)甚至關(guān)門,可能將資金投入房市股市,結(jié)果有利于外資逢高出走。

　　 *.中國(guó)出口企業(yè)訂單減少,出口量減少。升值后如果中國(guó)某出口商要漲價(jià),美國(guó)進(jìn)口商可能轉(zhuǎn)買其他國(guó)家的產(chǎn)品。在美國(guó)具有定價(jià)權(quán)的情況下,中國(guó)產(chǎn)品難以漲價(jià)。出口商沒(méi)有利潤(rùn)空間,出口量必然減少。

　　 4.中國(guó)出口企業(yè)倒閉增多導(dǎo)致失業(yè)率增大。2010年*月,左小蕾說(shuō):“大部分出口企業(yè)利潤(rùn)在*%左右，*0%以上的企業(yè)，人民幣升值1%，利潤(rùn)就減少1%。”所以,如果人民幣升值到6，大多數(shù)出口企業(yè)將倒閉半倒閉,失業(yè)率將大增加。

　　 *.2萬(wàn)多億美元縮水了。中國(guó)人傻冒,出口產(chǎn)品換美元,美元不是換回有用之物,大多低息借給美國(guó),而美元是美國(guó)用白紙印的。目前美國(guó)和其他國(guó)家欠我們1美元,需要還給我們?nèi)嗣駧?.8元。假如升值到6,中國(guó)去討債,他們只需要還給我們6元人民幣。

　　 6.美國(guó)出口企業(yè)利潤(rùn)增多，出口量增多。目前某美國(guó)生產(chǎn)工廠成本在境內(nèi)用美元支付1美元，出口產(chǎn)品得8元 / 6.8 = 可以轉(zhuǎn)換到1.18美元。升值到6后,出口產(chǎn)品得8元 / 6 = 可以轉(zhuǎn)換到1.**美元。中國(guó)需要的許多產(chǎn)品,美國(guó)不肯賣。賺錢動(dòng)力增加后，會(huì)增多對(duì)中國(guó)的出口。

　　 *.人才和財(cái)富流向美國(guó)增多。離開(kāi)中國(guó)時(shí),本來(lái)6.8元換到1美元,升值后6元就可以換到1美元,6.8元 / 6元 = 獲得的美元增多1.1*倍。于是,人才移民更多,裸倌裸商外逃資金更多。華人海歸不合算,目前回國(guó)時(shí)1美元可以換到6.8元,升值后6元,只能換到6元。

　　 8.美國(guó)失業(yè)率降低。目前中國(guó)人用6.8元買到1美元的產(chǎn)品和服務(wù),升值后6后,6.8元,可以買到1.1*美元的產(chǎn)品和服務(wù),美國(guó)對(duì)華出口量增多,接納旅游增多,失業(yè)率降低。

　　 所以,同意人民幣升值是死路一條,通貨緊縮和倒閉潮隨之而來(lái),房市泡沫就被間接地戳破了。

　　 五.美國(guó)發(fā)動(dòng)中美經(jīng)濟(jì)戰(zhàn),次因是中國(guó)雞蛋有縫,超印人民幣和抬高房?jī)r(jià)是搬起石頭砸自已的腳。

　　 中美之間,誰(shuí)印的鈔票較少誰(shuí)就吃虧。中國(guó)因?yàn)榉績(jī)r(jià)不斷上漲導(dǎo)致人民幣需求量不斷增大,房市驅(qū)動(dòng)印鈔機(jī)越印越多,每一座樓房都成了一臺(tái)印鈔機(jī),美國(guó)吃虧了?？梢?jiàn),房?jī)r(jià)的上漲表面上與美國(guó)人無(wú)關(guān),實(shí)際上已經(jīng)從鈔票比值中傷害美國(guó)的利益了。于是一場(chǎng)以中美房?jī)r(jià)戰(zhàn)和匯率戰(zhàn)為主陣地的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)升級(jí)了。

　　 不會(huì)怨的怨別人,會(huì)怨的怨自已。怨別人之前先怨自已吧。雞蛋沒(méi)有縫隙,怎會(huì)引來(lái)蒼蠅?

　　 烈馬有人騎。誰(shuí)讓你印鈔票無(wú)節(jié)制的?在升值情況下放任房?jī)r(jià)上漲,人民幣就會(huì)越印越多,外資來(lái)的越來(lái)越少,跑走的越來(lái)越多。

　　 泡沫有人戳。誰(shuí)讓你搞出個(gè)高房?jī)r(jià)的堰塞湖的？在升值情況下,房?jī)r(jià)漲得越高,外資來(lái)的越少,跑走的越多。

　　 被欠錢的是孫子.誰(shuí)讓你借給美國(guó)那么多的美元? 在升值情況下,美元借出去越多,美國(guó)戳破房市泡沫的動(dòng)力越大。

　　 如果美國(guó)對(duì)中國(guó)超印人民幣的狀況放任不管,人民幣對(duì)美元就處于不斷貶值狀態(tài)中。

　　 如果人民幣升值,美國(guó)的出口增加,失業(yè)率降低。反之,如果人民幣不斷超印,當(dāng)然是人民幣貶值了,當(dāng)然是傷害了美國(guó)的出口和就業(yè)。

　　 如果人民幣升值到6,就象印鈔機(jī)被關(guān)掉十分之一。中國(guó)發(fā)行基礎(chǔ)貨幣主要是根據(jù)增多的美元來(lái)增印鈔票。目前新增1美元,印鈔機(jī)就印6.8元。如果升值到6,只能印6元。如果堅(jiān)持這一印鈔原則,在外匯減少、引資減少、美元外逃有所增多的情況下,印鈔票就減少,通貨緊縮就出現(xiàn)了,到處缺錢,在通貨膨脹預(yù)期下由資金吹大的房?jī)r(jià)就下跌了。

　　 外資出走的動(dòng)力增大。你如果不堅(jiān)持這一印鈔原則,再大印鈔票,象救房市那樣去救出口企業(yè),通貨膨脹和物價(jià)原材料上漲更明顯了,對(duì)員工不得不加工資,利潤(rùn)減少，外資就會(huì)感到羊毛被剪，留下來(lái)的動(dòng)力減弱。目前外資手里的6.8元可換到1美元。如果升值到6,6元就可換到1美元,1.1*倍，外資出走的動(dòng)力增大。于是,引資減少,美元外流更多。升值后,無(wú)利可圖的出口企業(yè)的一些資金會(huì)去炒房炒股,卻為外資逢高出貨創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

　　 美國(guó)發(fā)動(dòng)了中美房?jī)r(jià)戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)、匯率戰(zhàn),成本戰(zhàn)、定單戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn),一些出口企業(yè)將倒閉半倒閉,成千上萬(wàn)的人員減薪,失業(yè),家庭陷入經(jīng)濟(jì)困難,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住剛需減少,于是房租下跌,房?jī)r(jià)下跌。

　　 房?jī)r(jià)下跌,相關(guān)股票占半壁江山,股市大跌,企業(yè)老板股房全線虧錢,半倒閉的就倒閉了。三角債使得倒閉一個(gè)牽動(dòng)三五個(gè),骨牌效應(yīng)就出現(xiàn)了。

　　 進(jìn)入中國(guó)的熱錢和外資有N萬(wàn)億元，一旦出走一部分，留在沙灘上的中國(guó)投機(jī)者們就會(huì)渴死，曬死。那時(shí),政府不能印鈔票救市。

　　 熱錢撤走的時(shí)候,美元兌換后留下大量的人民幣,是收回的問(wèn)題,不是印的問(wèn)題。

　　 正俯嚴(yán)控美元,黑市里張三有美元,李四想買要出高價(jià)才能買到，流通的美元少了,流通的人民幣多了。

　　 必須加息,將過(guò)多的人民幣收回銀行，將儲(chǔ)蓄款穩(wěn)定在銀行里,以防物價(jià)飛漲,以防人心浮動(dòng)而擠兌。當(dāng)時(shí),泰國(guó)和越南都是大幅度加息到百分一二十。只要加息到百分10，通貨膨脹就變成通貨緊縮,開(kāi)發(fā)商、炒房客和房奴的資金鏈就會(huì)斷裂。

　　 熱錢不是一下子撤出的，貨幣緊縮政策會(huì)持續(xù)幾年。于是，熊市不言底，跌跌不休。 12年前的亞洲金融危機(jī)，香港出現(xiàn)幾十萬(wàn)家百萬(wàn)負(fù)翁。2012年后,我國(guó)可能出現(xiàn)幾百萬(wàn)家十萬(wàn)負(fù)翁。

　　 　六.中美房市戰(zhàn)是與貨幣戰(zhàn)同時(shí)進(jìn)行的,其重要考察指標(biāo)有中美通脹比、房?jī)r(jià)收入比

　　 美國(guó)發(fā)動(dòng)了房市戰(zhàn)和貨幣戰(zhàn)。文化人對(duì)中美貨幣戰(zhàn)基本清楚。但是,至今能夠理解和覺(jué)察中美房市戰(zhàn)的人鳳毛麟角。美國(guó)只要輕輕把房地產(chǎn)牌啤酒瓶打開(kāi),我們的經(jīng)濟(jì)泡沫就夠他們免費(fèi)大吃大喝了。

　　 房?jī)r(jià)收入比的比較。次貸危機(jī)后,美國(guó)大力擠壓按揭泡沫,把房?jī)r(jià)收入比4.6下降為4一帶 ,每一座樓房都變成一臺(tái)燒鈔機(jī)。200*年以來(lái),特別是次貸危機(jī)后,中國(guó)正俯通過(guò)救市托市,放任炒作房地產(chǎn),按揭泡沫大增,把房?jī)r(jià)收入比上升到2*一帶,每一座樓房都變成一臺(tái)印鈔機(jī)。

　　 中美通脹比，是指中國(guó)通脹倍數(shù)與美國(guó)通脹倍數(shù)之比,揭示中美房?jī)r(jià)戰(zhàn)與印鈔戰(zhàn)中我國(guó)上當(dāng)多印鈔票的事實(shí)。

　　 美國(guó)的零利率政策，將美元驅(qū)趕進(jìn)中國(guó),是造成中國(guó)出現(xiàn)全民炒房炒股炒資源的根源。我國(guó)實(shí)行外匯管制，米元必須兌換成人珉幣才能流通，政府將出口企業(yè)的美元和外資的美元收上來(lái)，然后發(fā)行相應(yīng)的人民幣給予企業(yè)，于是我國(guó)不得不對(duì)應(yīng)地加印人珉幣，所以熱錢泛濫、輸入通貨膨脹。

　　 一輪船貨物運(yùn)到美國(guó),出口商拿回的美元“被上交”,然后做二件事,這些美元半數(shù)多去買美債,以這些美元對(duì)應(yīng)印出人民幣。中國(guó)的實(shí)物少了,環(huán)境破壞了,人民幣多了,通貨膨脹了,物價(jià)上漲了。美國(guó)的實(shí)物多了,環(huán)境保護(hù)了,可支配的美元多了,物價(jià)降低了。

　　 多軍認(rèn)為人民幣會(huì)不斷超印,房?jī)r(jià)會(huì)不斷超漲,并且指望政府永遠(yuǎn)會(huì)大印鈔票托房市救房?jī)r(jià)，卻不知道中國(guó)央行總經(jīng)理周小川的后面站著一個(gè)叫做奧巴馬的世界警察。美國(guó)想刺破泡沫，我國(guó)再大印鈔票吹大泡沫就會(huì)進(jìn)入“沉默的十年”。

　　 米元弱勢(shì)是一種“多印錢以吃錢”的剝削手段。米國(guó)大幅減息，大力喧染次貸危機(jī)，利用各種機(jī)會(huì)，將大量白紙印成米元，逼人珉幣對(duì)米元升值，從而將更多的米元趕進(jìn)我國(guó)來(lái)買股買房買礦。

　　 200*年后的米國(guó)次貸危機(jī)，發(fā)展為世界性金融危機(jī)，惡化為世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致2008年通貨緊縮。200*年，美國(guó)中央銀行行長(zhǎng)伯南克先生的貨幣政策，讓全世界基礎(chǔ)貨幣創(chuàng)世界紀(jì)錄的增長(zhǎng)20%左右，全球通貨緊縮變成通貨膨脹，經(jīng)濟(jì)步入衰退。

　　 米國(guó)用1米元紙幣，換取我們價(jià)值高于1米元以上的實(shí)物，我們一億件衣只能換到一架飛機(jī)。一件玩具,美商賺的錢比中商的高幾倍。美國(guó)再用1米元的債券（白條）回收這1米元紙幣。因此，米國(guó)事實(shí)上有兩種貨幣，米聯(lián)儲(chǔ)印刷的米元和財(cái)部印刷的債券（白條）。債務(wù)太多無(wú)力償還時(shí)，米聯(lián)儲(chǔ)可以直接印刷米元回收財(cái)部打出的白條，結(jié)果是貶值，事實(shí)上就是賴賬。有的西方人竟然倒打一把說(shuō),中國(guó)在剝削別人。

　　 美國(guó)超印鈔票這種情況被夸大了，并且制造了對(duì)人民幣的恐慌。央行上了美國(guó)人的大當(dāng)：既然你美國(guó)可以大印鈔票，我中國(guó)當(dāng)仁不讓，不印白不印，于是鈔票印得更多。結(jié)果，200*年超印的人民幣吹大了房市泡沫。中國(guó)高房?jī)r(jià)催生了經(jīng)濟(jì)泡沫，每一棟樓房都成為一臺(tái)印鈔機(jī)，房?jī)r(jià)增加了幾十萬(wàn)億人民幣資產(chǎn)。

　　 資本具有避險(xiǎn)性，哪里的泡沫大，貨幣從哪里流出，哪里就會(huì)通貨緊縮。如果泡沫繼續(xù)催大，外資就可能流出，至少流入減少，房?jī)r(jià)股價(jià)必然大跌。如果我們不斷大印鈔票，美國(guó)就會(huì)用針刺破人民幣泡沫。當(dāng)資金杠桿拉長(zhǎng)到一定程度，當(dāng)泡沫大到一定程度，奧巴馬一個(gè)普通的言行都可能引爆泡沫。

　　 其實(shí)呢，米國(guó)只是虛張聲勢(shì)，印鈔票沒(méi)有人們想象的那么多，因?yàn)橛袉适нx票和喪失貨幣霸主地位的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿思业姆渴写蟮?，每一棟樓房都成為一臺(tái)燒鈔機(jī)，消滅了許多美元資產(chǎn)，因?yàn)榇罅抠Y金換成美元進(jìn)入美國(guó)避難。歸根到底，美元還是世界上最堅(jiān)挺的鈔票，它的印鈔票還是最有節(jié)制的。不然，為何全世界的有錢人第一喜歡的總是美元。

　　 通貨膨脹的惡果已經(jīng)危及美國(guó)經(jīng)濟(jì)和選民生活，2010年2月，美聯(lián)儲(chǔ)上調(diào)貼現(xiàn)利率。這是美國(guó)通貨緊縮的信號(hào)，這是美聯(lián)儲(chǔ)回收美元的信號(hào)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)和美元進(jìn)入了新的一輪上漲周期,美國(guó)資本市場(chǎng)和美元指數(shù)在同步上漲。熱錢已經(jīng)基本售完在中國(guó)持有的不動(dòng)產(chǎn)。

　　 200*年，在國(guó)際市場(chǎng)上高價(jià)搶購(gòu)黃金的大多是中國(guó)。200*年，中國(guó)房市瘋狂上漲。200*年底后，美國(guó)人在大談中國(guó)房產(chǎn)泡沫，世行行長(zhǎng)大談中國(guó)房產(chǎn)泡沫，美國(guó)頻頻舉起貿(mào)易保護(hù)主義大棒，要挾人民幣升值，美元指數(shù)在上漲，表明美國(guó)要刺破世界第一大泡沫黃金泡沫和世界第二大泡沫中國(guó)房地產(chǎn)泡沫。

　　 美國(guó)為了損人利己,有時(shí)搞輸入型通貨膨脹，有時(shí)搞輸入型通貨緊縮，所以，以通貨膨脹為理由而買房的炒房客和房奴，其實(shí)是上了美國(guó)人的當(dāng)，最終結(jié)果是在通貨緊縮中套牢虧錢。

　　 七.房漲通脹比很高,炒房客上了中國(guó)印鈔廠的當(dāng),周小川上了美國(guó)印鈔廠的當(dāng)

　　 房漲通脹比,是指8年來(lái)房?jī)r(jià)上漲倍數(shù)與通貨膨脹倍數(shù)之比,揭示房?jī)r(jià)泡沫比人民幣泡沫更大的的程度。

　　 超漲就會(huì)超跌。牛市后面就是熊市。二線城市的市E,8年里房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲*倍。按照波浪理論，一般會(huì)下跌百分*0。

　　 過(guò)去8年，鈔票實(shí)際貶值大約百分100，以工資來(lái)說(shuō)，一個(gè)白領(lǐng)8年前是*000元，目前也就上漲到6000元。一個(gè)農(nóng)民工8年前是800元，目前也就上漲到1600元。大米、豬肉、大白菜8年的漲幅沒(méi)有超過(guò)1倍。*倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的鈔票泡沫呢？房?jī)r(jià)已經(jīng)把今后10年的通貨膨脹也透支了。

　　 200*年，房?jī)r(jià)上漲了*0%，物價(jià)平均上漲幅度不大。8年來(lái)，某市從每平米*000元上漲到1*000元，百分*00。1平米賣1.*萬(wàn)元，目前蓋房建安成本在0.1萬(wàn)元上下，即使今后鋼筋水泥和工資等再上漲百分100，也就0.2萬(wàn)元。說(shuō)明上漲的主要原因不是通貨膨脹，只是借口通貨膨脹的忽悠和瘋狂炒作。

　　 確實(shí)在大印鈔票，但是房托故意夸大?，F(xiàn)在全國(guó)的資金資產(chǎn)大于*00萬(wàn)億元,通貨膨脹百分100就是印*00萬(wàn)億鈔票 / 10年 = 每年印鈔票*0萬(wàn)億的鈔票。明顯不會(huì)印這么多。

　　 炒房牽動(dòng)了印鈔機(jī)。確實(shí)在大印鈔票，但是房?jī)r(jià)漲出來(lái)的價(jià)值是多印出來(lái)的人民幣的幾倍,即人民幣大多是為了應(yīng)付炒房之需而印的。

　　 印鈔票是剪國(guó)際羊毛，如果真的會(huì)大貶值，外資、臺(tái)資和港資的資金被剝皮，他們就會(huì)大逃亡，所以最恐慌的不是你，應(yīng)該是周小川們。

　　 物業(yè)稅是剪國(guó)內(nèi)羊毛，是國(guó)際慣例，富人獻(xiàn)血量比印鈔票多幾倍。有了物業(yè)稅，周小川就不需要大印鈔票了。

　　 物極必反的客觀規(guī)律永遠(yuǎn)在消滅虛擬鈔票。一個(gè)次貸危機(jī)，全球虛擬資產(chǎn)蒸發(fā)了*0萬(wàn)億美元。各國(guó)除了正常的以外，為了救市而多印的鈔票在20萬(wàn)億美元以下。

　　 8年來(lái)，每一棟樓房都成為一臺(tái)印鈔機(jī)，房?jī)r(jià)增加了幾十萬(wàn)億人民幣資產(chǎn)。一旦房市大跌，每一棟樓房都成為一臺(tái)燒鈔機(jī)，消滅大于十萬(wàn)億元人民幣資產(chǎn)。

　　 大家把錢流入蓄水池，危機(jī)一來(lái)，股跌、房跌、期貨跌和銀行壞賬，就會(huì)消滅幾十萬(wàn)億泡沫市值，大家不敢投資，不敢消費(fèi)，到處缺錢，通縮又來(lái)了。

　　 以通貨膨脹預(yù)期買“泡沫房”,結(jié)果出乎意料，物價(jià)上漲導(dǎo)致加息，加息導(dǎo)致通貨緊縮，通貨緊縮導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。2008年就是通貨緊縮導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。

　　 從長(zhǎng)期看,通貨膨脹不得不防，但是，瘋狂炒作后的房?jī)r(jià)已透支了10年的通貨膨脹,所以推遲三五年等待熊市再買房是安全的。

　　 今后*年，*0萬(wàn)元錢存在銀行最多虧10萬(wàn)元，等待通貨緊縮再買房，可能便宜40萬(wàn)元。

　　 住房本是象自來(lái)水和大米一樣的民生產(chǎn)品，卻被當(dāng)作高杠桿的期貨來(lái)炒作。惡性通脹真的來(lái)臨，剛需和房奴為就業(yè)和吃飯發(fā)愁，誰(shuí)還有錢買房和月供？所以住房就變成一棵草。

　　 1000萬(wàn)元的房子，下跌百分40，*00萬(wàn)元的首付不見(jiàn)了，成為100萬(wàn)元的負(fù)翁。想賣出房子來(lái)解決月供問(wèn)題，可是，銀行不讓你賣出，因?yàn)榉孔拥?00萬(wàn)元價(jià)值全部是銀行的。

　　 許多人認(rèn)為：“房子是實(shí)實(shí)在在的東西，而貨幣只是紙上富貴”。你那么討厭紙幣，那么喜歡實(shí)實(shí)在在的東西，請(qǐng)你用1000萬(wàn)元買10平米的房子好嗎？

　　 價(jià)值特別高估的東西如何保值增值? 用紙幣，以黃金的價(jià)格買入實(shí)實(shí)在在的鋼鐵，如何保值增值？就像房地產(chǎn)股炒高到6124點(diǎn)時(shí)，不但不能保值增值，還會(huì)虧錢。

　　 在通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)可以大漲，物極必反，到時(shí)有通縮預(yù)期當(dāng)然也會(huì)大跌。

　　 通脹初中期房?jī)r(jià)會(huì)大漲過(guò)頭，通膨后期房?jī)r(jià)總是下跌過(guò)頭。

　　 美國(guó)春種是為了秋收,養(yǎng)羊是為了剪羊毛。我們繼續(xù)拉高房?jī)r(jià),等于學(xué)習(xí)雷鋒幫助外資拉高出貨和紅包送客。

　　 八.美國(guó)發(fā)動(dòng)了房?jī)r(jià)戰(zhàn)、人才戰(zhàn)和財(cái)產(chǎn)戰(zhàn),大量人才和財(cái)產(chǎn)不斷由中國(guó)流向美國(guó)

　　 錢往低處流。倌商勾結(jié),分配不公,加上美國(guó)的低利率導(dǎo)致外資源源不斷地流入?yún)⑴c炒礦,炒房,炒股,撈取民工血汗,中國(guó)構(gòu)筑了民生洼地。美國(guó)剝削全世界,構(gòu)筑了民生高地。

　　 美國(guó)房?jī)r(jià)收入比最高的2006年只有4.6倍,次貸危機(jī)后下降到4一帶。含義是次中等收入家庭4年的不吃不喝的全部收入可以買到一套200平米的占地一大片的永久土地所有權(quán)的別墅。2010年初,我國(guó)不少城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到20,含義是次中等收入家庭20年的不吃不喝的全部收入只可以買到一套*0平米的平均占地只有十幾平米土地的只有*0年土地使用權(quán)的一手房。 22 / *0％（國(guó)際上認(rèn)為按揭月供不宜超過(guò)家庭月收入的*0％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能買到僅有使用權(quán)的新房。

　　 人往高處走。中美民生差異導(dǎo)致中國(guó)人才和財(cái)富呈現(xiàn)流出態(tài)勢(shì)。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致民工荒，后面可能是人才荒。人才帶走大量財(cái)富。

　　 中美在就業(yè)、收入、營(yíng)商環(huán)境、房?jī)r(jià)、物價(jià)、社會(huì)保障等方面形成強(qiáng)大的磁吸力。中國(guó)分配、稅收制度不合理,百分20的人擁有百分80的財(cái)富,他們中許多人把兒女先行送出國(guó),大量財(cái)富不斷轉(zhuǎn)移出去。人民幣升值和不斷上漲的房?jī)r(jià)使他們以美元計(jì)算的財(cái)富幾倍放大。在高位將房產(chǎn)賣出后可以更多地轉(zhuǎn)移出國(guó)。

　　 資本主義的糟粕隨著改革開(kāi)放而不斷蔓延，倌員的思想和生活方式西化。學(xué)校教育和老馬老毛理論宣傳的是無(wú)神論,貪倌在房市搞起腐敗來(lái),神鬼都不怕,祖宗懲罰不相信,無(wú)所顧忌,貪膽包天,為所欲為,再大的紅包也敢收。為了洗錢將非法所得投入房市,帶頭炒房。對(duì)房市腐敗已經(jīng)法不治眾。

　　 炒房禍國(guó)殃民,經(jīng)濟(jì)下來(lái),人才出去,得不償失。中青年當(dāng)房奴,無(wú)法創(chuàng)業(yè)。搞科技的不如炒房的,科技興國(guó)不被重視。炒房導(dǎo)致精神文明退步,幾乎所有信仰體系都被動(dòng)搖了,中青年的價(jià)值觀被扭曲。美國(guó)的平均收入名列前茅，我國(guó)在100位上下。西方對(duì)中青年人才顯現(xiàn)出極大的磁吸力,海歸不愿歸,高級(jí)人才不斷流出。清華大學(xué)校長(zhǎng)說(shuō),不但老師買不起房,連我這樣的副部長(zhǎng)級(jí)的校長(zhǎng)憑工資也買不起。清華畢業(yè)生大多走出國(guó)門。

　　 因?yàn)槌鞘忻裆绒r(nóng)村好,大量農(nóng)村人去“愛(ài)城”了,許多農(nóng)村已經(jīng)成為“空殼村”“老弱村”。中國(guó)炒民生炒得越久,中美的民生水平高低差就越大,出走的人才和財(cái)富就越多。百分20的人擁有百分80的財(cái)富,一些富人的出走,將把中國(guó)變成怎樣的國(guó)呢?

　　 九.首付按揭比呈現(xiàn)遞增趨勢(shì),炒房客和銀行可能先后進(jìn)入“沉默的十年”

　　 首付按揭比,是指首付數(shù)與按揭數(shù)之比,揭示房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)上漲的事實(shí)。

　　 放任高桿杠的按揭,銀行最終會(huì)倒閉,所以二套房按揭不得不從緊，而且隨著房?jī)r(jià)上漲會(huì)越來(lái)越緊。以前二套房的首付按揭比是2:8,近二年是*:*,2010年是4:6,再上漲就可能是6:4,進(jìn)一步上漲就可能是8:2。這樣的收緊是必然趨勢(shì),房?jī)r(jià)見(jiàn)頂下跌是遲早的事。深諳此道的人先賣,熊市就來(lái)了。原委如下。

　　 8年前，在二線的E市,民眾沒(méi)有按揭的習(xí)慣，能夠拿出*0萬(wàn)元以上的人不多，所以100平米的房?jī)r(jià)難以超過(guò)*0萬(wàn)元，房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

　　 銀行是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?。為了賺錢，銀行編了一個(gè)美國(guó)老太太貸款買房的故事,開(kāi)發(fā)商和炒房客憑借銀行*.**倍的杠桿，*0萬(wàn)元的房?jī)r(jià)很快就炒到了100萬(wàn)以上。

　　 我們的房市就像銀行拿出百分*0的資金讓大家來(lái)搏傻,就像玩按揭擊鼓傳花。最終,成也蕭何，敗也蕭何。

　　 張三,真實(shí)還貸能力只有*0萬(wàn)元,他以有點(diǎn)假的收入證明，用剛買進(jìn)的房子（新的801號(hào)房）抵押向銀行按揭*0萬(wàn)，漲價(jià)后賣出。銀行有小風(fēng)險(xiǎn)。

　　 李四之后，接手的趙五,真實(shí)還貸能力只有*0元,他以很假的收入證明，用剛買進(jìn)的房子（半新的801號(hào)房）抵押向銀行貸款120萬(wàn)，漲價(jià)后賣出。銀行有半倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

　　 接手的韓老六,真實(shí)還貸能力只有80萬(wàn)元,他以很假很假的收入證明，用剛買進(jìn)的房子（半舊的801號(hào)房）抵押向銀行貸款1*0萬(wàn)（總價(jià)220萬(wàn)元），漲價(jià)后賣出。銀行有倒閉風(fēng)險(xiǎn)。

　　 銀行一路都有評(píng)估和看房,當(dāng)然比任何人都清楚801房的真實(shí)價(jià)值只有60萬(wàn)元上下?！鞍唇覔艄膫骰ā钡挠螒虿粩噙M(jìn)行下去，按揭數(shù)額就不斷增多,就是放任泡沫不斷增大，放任堰塞湖積水不斷上漲，銀行最終會(huì)倒閉半倒閉，行長(zhǎng)們的交椅也倒臺(tái)了,所以到了－定的時(shí)候,銀行必然對(duì)按揭數(shù)額進(jìn)行控制，說(shuō)明房?jī)r(jià)漲久必跌。

　　 按真實(shí)的家庭收入來(lái)把關(guān)，壓低評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)需要按揭120萬(wàn)元而真實(shí)還貸能力只有*0元的趙五，按揭只批準(zhǔn)*0萬(wàn)元，他買不起。于是，按揭*0萬(wàn)元的炒房客李四們難以找到下線，拿著的就是最后一棒。

　　 我們的官僚主義嚴(yán)重，許多文件落實(shí)不了，許多問(wèn)題總是扯皮，積重難返。銀行可能對(duì)文件陽(yáng)奉陰違，我行我素，反正銀行的一屁股爛賬損失歷來(lái)都是印鈔票來(lái)補(bǔ)窟窿，所以，對(duì)趙五還在冒風(fēng)險(xiǎn)，但是，如果讓需要按揭1*0萬(wàn)元而真實(shí)還貸能力只有80元的韓老六過(guò)了關(guān)，那么，一旦下跌到總價(jià)剩余80萬(wàn)元(2008年底下跌后的地價(jià)),一套就虧損*0萬(wàn)元,就像堰塞湖決堤了。要知道,銀行是高杠桿的生意,100個(gè)貸款,只有*個(gè)是自己的錢,虧6個(gè)就資不抵債了。熊市一來(lái),銀行半倒閉的概率,大家都是啞巴吃餃子,心中有數(shù)。

　　 物極必反、盛極而衰。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，最終必然向真實(shí)價(jià)值60萬(wàn)元的方向跌下去，熊市不言底,于是,昏倒的炒房客一大片，開(kāi)發(fā)商跑路的一大幫，爛尾樓一大片，銀行收房一大堆，損失慘重，金融危機(jī)就可能出現(xiàn)了。

　　 銀行怕先死,所以銀行會(huì)先跑,不跑的炒房客就先死了。

　　 炒房客和一些開(kāi)發(fā)商遲早會(huì)先死,銀行最終還是會(huì)被炒房客房奴斷供者和房企賴帳者拖死。

　　 十.房?jī)r(jià)收入比奇高,房?jī)r(jià)無(wú)法再來(lái)“瘋狂的十年”

　　 國(guó)際通行的房?jī)r(jià)（家庭年）收入比是*到6倍。在發(fā)達(dá)國(guó)家，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就進(jìn)入泡沫區(qū)。日本泡沫最大時(shí)，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到20倍左右，跌后最低只有*倍左右。美國(guó)在1*80-2000年時(shí)全國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定在*倍左右，在2001年以后上漲，但最高的2006年也只有4.6倍。

　　 新房房?jī)r(jià)1.4萬(wàn)元 * *0平米 + 裝修和家具家電*萬(wàn) = 1*1萬(wàn)/ 全市平均家庭收入6萬(wàn)（全市年平均收入公布數(shù)的2倍） = 200*年，二線的E市的二等地段的房?jī)r(jià)收入比為22，含義是次中等收入家庭22年的不吃不喝的全部收入可以買到一套住房。22 / *0％（國(guó)際上認(rèn)為按揭月供不宜超過(guò)家庭月收入的*0％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能買到僅有使用權(quán)的新房。

　　 22歲 + 44年 = 為房子需工作到66歲，而男*0歲女4*歲后老板就不肯聘用了。在不健全的社會(huì)保障下，要保證還貸期間不失業(yè)、不大幅降薪、不生大病，不然就可能因?yàn)閿喙┒汇y行收走房子。許多人啃老幾十萬(wàn)去交首付，其實(shí)是向醫(yī)生借錢，最后要還給醫(yī)院。最終是先還按揭，后還養(yǎng)老錢。

　　 許多人誤以為會(huì)再漲1倍而買入或持有待漲，其實(shí)是水中撈月，因?yàn)樾路糠績(jī)r(jià)2.8萬(wàn)元的房?jī)r(jià)收入比是4*，22歲 + 86年 = 為房子大眾需工作到108歲！這么高的房?jī)r(jià)明顯是在啃老和透支未來(lái)，明顯是透支了購(gòu)房者的其它消費(fèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了公認(rèn)的合理的房?jī)r(jià)收入比。這么高的房?jī)r(jià)不可持續(xù)，沒(méi)有上漲空間,最終必然回歸理性。

　　 用房?jī)r(jià)收入比計(jì)算一手房的合理價(jià)

　　 國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比是*到6倍。1**8年國(guó)W院在有關(guān)房改的文件中提出：房?jī)r(jià)收入比超過(guò)4倍的，應(yīng)當(dāng)獲得住房補(bǔ)貼。說(shuō)明我國(guó)正俯對(duì)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)可的。

　　 計(jì)算如下：毛坯新房平均價(jià)未知數(shù)Y * *0平米建筑面積 / E市平均家庭收入6萬(wàn)（夫妻二人收入合計(jì)達(dá)到全市年平均收入公布數(shù)的2倍）= E市取房?jī)r(jià)收入比10為合理價(jià)。毛坯新房的合理平均價(jià)未知數(shù)Y = 房?jī)r(jià)收入比10 / *0平米建筑面積 * 平均家庭收入6萬(wàn) = 毛坯新房的合理平均價(jià)666*元。目前的實(shí)際價(jià)格是14000元。

　　 這個(gè)計(jì)算不過(guò)分:

　　 第一，房?jī)r(jià)收入比取值10是較高的。

　　 第二，平均家庭收入6萬(wàn)取值不低。

　　 第三，我國(guó)社會(huì)保障不完善，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老費(fèi)用和防備失業(yè)費(fèi)用比較多，收入的可支配比率較低。

　　 第四，國(guó)際通行的是大于使用面積100平米，這里取值建筑面積*0平米是調(diào)控文件提到的。

　　 第五，國(guó)際通行的是已經(jīng)裝修的新房，這里取值是毛坯新房。

　　 第六，國(guó)際通行的是土地所有權(quán)，我國(guó)只是使用權(quán)，含金量較低。

　　 第七，最值錢在于土地，人家是別墅，一戶占地一片，我們每戶攤得的土地面積很少。

　　 第八，我們的土地是全珉所有，人珉購(gòu)買“人珉自己的土地”，應(yīng)該比他國(guó)人珉購(gòu)買“地主的土地”更便宜才說(shuō)得過(guò)去。

　　 第九，這幾年銷路好，不少粗制濫造，建房的用料、質(zhì)量和配套（汽車庫(kù)、家電）比人家差了一大截。

　　 第十，我們的鋼鐵廠工資、水泥廠工資、建筑工人工資、房地產(chǎn)銷售人員工資、材料費(fèi)、管理費(fèi)等成本比人家的低。

　　 第十一，蓋房好賺，大蓋特蓋，有的城市投資投機(jī)房與有效自住剛需比已經(jīng)4:1，加上經(jīng)濟(jì)不景氣，剛需大減，買力不足，供過(guò)于求，今后的熊市將向這個(gè)價(jià)格方向運(yùn)動(dòng)，價(jià)值規(guī)律和大勢(shì)所趨，誰(shuí)也擋不住。

　　 第十二，要比較就要折合為美元，而美國(guó)正在壓人珉幣升值。

　　 第十三, 駁“多印鈔票，多加工資，房?jī)r(jià)（家庭年）收入比就顯得不高了?！钡闹囌?。大多數(shù)人為老板打工，正俯不能越過(guò)老板發(fā)錢給老百姓。在大印鈔票的情況下，企業(yè)減員降薪，物價(jià)漲幅大于工資漲幅，實(shí)際支付能力下降了，本來(lái)家庭收入的0.*用于買房，下降為0.4，所以在通貨膨脹情況下一家人為買房要多幾年。這說(shuō)明，在炒高后，通貨膨脹越嚴(yán)重，有效剛需越少，房?jī)r(jià)越是會(huì)下跌。

　　 其實(shí)，已經(jīng)不需要計(jì)算，一部電視劇《蝸居》能夠震動(dòng)幾億民眾，就足以證明房?jī)r(jià)奇高的事實(shí)。

　　 十一.“招拍掛”將有效自住剛需一網(wǎng)打盡,竭澤而漁后,“瘋狂拍地的十年”將魚(yú)死網(wǎng)破

　　　 2010年兩會(huì)前夕,厲以寧提出“先定房?jī)r(jià),再定地價(jià)”的觀點(diǎn)。人大已確定有關(guān)二次房改的兩個(gè)提案為正式提案。認(rèn)為平價(jià)房應(yīng)改革現(xiàn)有供地方式，以“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定*%利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案，綜合打分高者得”方式招標(biāo)供地。

　　 現(xiàn)有的價(jià)高者得到土地的拍地方式已經(jīng)不得不改變了,因?yàn)樗闪宋：χ袊?guó)經(jīng)濟(jì)的白粉,因?yàn)榈貎r(jià)到了珠峰最高點(diǎn),已經(jīng)沒(méi)有再爬高的空間。

　　　　房?jī)r(jià)大漲的最主要原因是倌家拿走的錢過(guò)多，特別是“招拍掛賣地方式”使土地不斷上漲，這是有目共睹的事實(shí)。不管地價(jià)是不是占房?jī)r(jià)百分2*，反正加上幾十個(gè)章幾十種稅費(fèi)，加上給各級(jí)貪官的各種紅包，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)說(shuō)，倌家拿走的錢大約百分60。

　　 【拍賣土地的擊鼓傳花】的主要特點(diǎn)是“傳花速度很快”。房?jī)r(jià)上漲*000元需要一年半載。在拍賣會(huì)上，瘋狂的開(kāi)發(fā)商在*0分鐘里就出現(xiàn)幾十次的擊鼓傳花，于是樓面價(jià)上漲*000元只需要半小時(shí)。于是，近幾年的100平米的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一年大約20萬(wàn)元、*0萬(wàn)元、40萬(wàn)元......的加速上漲的趨勢(shì)。

　　 【拍賣土地的擊鼓傳花】的后果是，經(jīng)常出現(xiàn)“面粉高于面包”的情況。地價(jià)漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲，房?jī)r(jià)漲促使地價(jià)漲，地價(jià)再漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)再漲，就象“雞生蛋，蛋生雞”一樣，惡性循環(huán)，加價(jià)不止，沒(méi)有最高，只有更高。再大的氣球也會(huì)在短期內(nèi)被吹破。

　　 【拍賣土地的擊鼓傳花】的后果是，再多的剛需也會(huì)快速變成無(wú)效。房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致購(gòu)房者每年按揭還款數(shù)呈現(xiàn)1萬(wàn)元、2萬(wàn)元、4萬(wàn)元、6萬(wàn)元...的快速增加的趨勢(shì)。每年還款*萬(wàn)元,即使有住房公積金,家庭年收入達(dá)到10萬(wàn)元才買得起住房。在二線的E市，有效自住剛需們基本達(dá)不到家庭年收入10萬(wàn)元的水平。即使有效自住剛需們能夠達(dá)到家庭年收入1*萬(wàn)元的水平，地價(jià)的瘋狂上漲也會(huì)使得剛需快速變成無(wú)效。

　　 【拍賣土地?fù)艄膫骰ā康暮蠊?，它必然是短命的。?dāng)房?jī)r(jià)上漲到“中產(chǎn)家庭月供還不起”時(shí)，最后一種有效自住剛需就被消滅了，房熊市就來(lái)了。所以，這種擊鼓傳花不可能一直玩下去，就像氣球的大小是有極限的，吹過(guò)頭就破裂了；就像燒水，你能夠燒到101度嗎？

　　 【拍賣土地?fù)艄膫骰ā康淖罱K結(jié)局是，不得不以物業(yè)稅取而代之。拍賣土地導(dǎo)致的炒房是一種赤裸裸的炒民生，民意不可久違，炒房使得腐敗和剪羊毛暴露得一絲不掛，背負(fù)罵名，失分過(guò)多，影響交椅穩(wěn)定，得不償失，而物業(yè)稅是國(guó)際慣例，天經(jīng)地義，名正言順，理直氣壯。

　　 拍賣土地的本意是增加地方財(cái)政收入，結(jié)果房地產(chǎn)的高利潤(rùn)使得實(shí)業(yè)資金過(guò)多流入房地產(chǎn)，企業(yè)不景氣，最終將導(dǎo)致地方財(cái)正收入減少，而物業(yè)稅基本不影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)，是印鈔票的永動(dòng)機(jī)，比拍地多幾倍的收入，財(cái)源滾滾而來(lái)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌過(guò)程中，住房的總數(shù)每年還在增多，可以提高稅率，所以收到的物業(yè)稅總數(shù)不會(huì)少很多。地方正俯有了物業(yè)稅這個(gè)“住房財(cái)正”，就要放棄“土地財(cái)正”，就像美國(guó)、日本正俯不會(huì)支持炒房，不會(huì)庇護(hù)炒房客那樣，房?jī)r(jià)必然大跌。

　　 十二.賣地財(cái)收比很高,土地財(cái)正不得不改變?yōu)樽》控?cái)正,10年吃房奴,10年吃炒奴

　　 賣地財(cái)收比,是指地方正俯賣地和房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)正總收入的比例,揭示房熊市里土地流拍導(dǎo)致物業(yè)稅開(kāi)征的的必然結(jié)局。

　　 當(dāng)?shù)胤秸淹恋刭u出去的時(shí)候，它一下子就把*0年使用權(quán)賣出去了，是不可持續(xù)的短期行為。房熊市，有價(jià)無(wú)市，房?jī)r(jià)大跌，開(kāi)發(fā)商手中的土地幾年也用不完，所以土地流拍成為常態(tài)，必然導(dǎo)致以地生財(cái)?shù)牡胤截?cái)正困難。

　　　　股市大跌，房市大跌，企業(yè)危急，銀行危急，經(jīng)濟(jì)危機(jī)就隨之而來(lái)。扶貧保民生和保穩(wěn)定（代為出走的老板發(fā)工資、扶持半倒閉企業(yè)等）的開(kāi)支增大，導(dǎo)致地方財(cái)正困難。

　　　　2008年在企業(yè)倒閉潮到來(lái)時(shí)，公務(wù)員和教師的工資福利不減反增，導(dǎo)致地方財(cái)正困難。

　　　　為了配合中央拉動(dòng)內(nèi)需的4萬(wàn)億大投資，地方需要繼續(xù)付出大量配套資金，導(dǎo)致地方財(cái)正困難。

　　　　地方官任期不長(zhǎng)，短期行為嚴(yán)重，財(cái)正支付的大量形象工程需要后續(xù)資金，大吃大喝、公費(fèi)旅游、揮霍浪費(fèi)的習(xí)慣難改，腐敗漏洞難堵和銀行追債，必然導(dǎo)致地方財(cái)正困難。

　　　　2011、2012年，什么倌最窮？財(cái)正局長(zhǎng)。地方財(cái)正可能入不敷出、嚴(yán)重赤字、難以為繼、捉襟見(jiàn)肘、無(wú)米下鍋、饑腸轆轆、饑不擇食。那時(shí)，嘴邊香噴噴的垂手可得的最后一塊大肥肉物業(yè)稅（或閑置稅或超占土地稅）是肯定要吃的。

　　 高房?jī)r(jià)的根源在于官商勾結(jié)、土地財(cái)政、土地招牌掛制度和貧富懸殊。能夠同時(shí)降伏這4只老虎的只有物業(yè)稅。沒(méi)有開(kāi)征物業(yè)稅之前，任何調(diào)控措施都會(huì)在一陣喧嘩后被這4只老虎吃掉，都會(huì)淪為空調(diào)。在無(wú)法遏制房?jī)r(jià)上漲，危機(jī)將要出現(xiàn)，泡沫將要破裂的危急時(shí)刻，物業(yè)稅將臨危受命，不得不出臺(tái)。

　　 物業(yè)稅將是地方稅收的最后的最大的來(lái)源。正俯以稅為天，不收物業(yè)稅，公務(wù)員就不能大吃大喝，就不能四處游山玩水，就要以步代車，就要少漲工資，就要精兵簡(jiǎn)正。不收物業(yè)稅，面子工程就沒(méi)有后續(xù)資金。GDP下降，失業(yè)就要大增多，社會(huì)就不能穩(wěn)定，不要說(shuō)升官發(fā)財(cái)，連官位都不穩(wěn)。所以吃土地的路子走不通后，必然導(dǎo)致吃房子的物業(yè)稅出臺(tái)。

　　 印鈔票是剪國(guó)際羊毛，印多了就會(huì)導(dǎo)致外資出逃,只好剪物業(yè)稅這個(gè)國(guó)內(nèi)羊毛。財(cái)正得了嚴(yán)重貧血癥，不輸血就要完蛋，可是中低收入者為了一套房，已經(jīng)面黃肌瘦，無(wú)血可獻(xiàn)，而富人紅光滿面，熱血沸騰，光是房產(chǎn)就肥得流油，不抽你的血抽誰(shuí)的？住大房子的，住別墅的，囤房炒房的人就準(zhǔn)備學(xué)習(xí)雷鋒了。

　　 吃土地的實(shí)質(zhì)是吃房奴，吃物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)是吃炒奴。

　　 2012年前后開(kāi)征物業(yè)稅，炒房客最終會(huì)恍然大悟：原來(lái)，通過(guò)高房?jī)r(jià)引導(dǎo)社會(huì)力量建造房子，即給許多人創(chuàng)造了工作機(jī)會(huì)，又完成了城市建設(shè)，最后一個(gè)大轉(zhuǎn)身，變土地財(cái)正為住房財(cái)政，吃完房奴吃炒奴，人人都貢獻(xiàn)，天經(jīng)地義，完美結(jié)局。

　　 空軍不是望著天價(jià)房天天在哀嘆自己囊中羞澀嗎？多軍不是天天在嘲笑空軍口袋空空嗎？炒房客不是總在顯擺很有錢嗎？當(dāng)倌的到農(nóng)珉工那里能夠吃到山珍海味嗎？大戶們，趕快殺雞宰豬迎接“公仆”大駕光臨吧。

　　 十三.對(duì)“有效自住剛需”的十年圍殲戰(zhàn)后，炒房客即將解甲歸田。

　　 2010年*月,梁季陽(yáng)在全國(guó)政協(xié)大會(huì)發(fā)言掌聲不斷,他說(shuō):“據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模超過(guò)*億平方米，可供各自開(kāi)發(fā)*、8年，甚至超過(guò)10年。1**8年-2008年十年間全國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，目前仍有近40%囤積在開(kāi)發(fā)商手中。除了民間資本的炒房團(tuán)推波助瀾外，許多富裕家庭也投資炒房獲利，由此導(dǎo)致住宅空置，一些一線城市的增量住宅空置率達(dá)到*0%?！?/p>

　　 價(jià)值規(guī)律的威力無(wú)處不在：一種生意特別賺錢，大家都來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，不久就玩完。百分之幾百的利潤(rùn)降到保本，降到虧本。豬肉供不應(yīng)求導(dǎo)致漲價(jià)，高利潤(rùn)導(dǎo)致養(yǎng)豬的增多，供過(guò)于求導(dǎo)致價(jià)格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、鋼鐵......無(wú)不如此。就像從千軍萬(wàn)馬制造家電到降價(jià)比賽，從千村萬(wàn)山種果樹(shù)到揮淚砍果樹(shù)，從千廠萬(wàn)坊生產(chǎn)出口玩具服裝到大量倒閉。房市更瘋狂,下場(chǎng)更可悲。

　　 大中城市正在進(jìn)行一次對(duì)“有效自住剛需”的圍殲戰(zhàn)。三大戰(zhàn)役已經(jīng)結(jié)束，已經(jīng)“百萬(wàn)雄師過(guò)大江”，正在“宜將剩勇追窮寇”，南下追剿“有效自住剛需”的殘余。

　　 第N年，房市的瘋狂上漲，將導(dǎo)致有效自住剛需的隊(duì)伍兵敗如山倒，全軍覆沒(méi)。

　　 殲滅戰(zhàn)后，百萬(wàn)裁軍（開(kāi)征物業(yè)稅）就要拉開(kāi)序幕。炒房客即將刀槍入庫(kù)，馬放南山，解甲歸田。

　　 開(kāi)發(fā)商制造哄搶的假象是為了忽悠傻瓜的，哪曾想最終開(kāi)發(fā)商也被自己制造的假象忽悠了，不計(jì)后果，四處借貸，以每年2萬(wàn)、2.*萬(wàn)、4萬(wàn)套......的速度蓋房。

　　 揭開(kāi)投資投機(jī)房的“供給本質(zhì)”，將其歸類于“隱形的供給”、“間接的供給”、“未來(lái)的供給”、“超量的供給”后，房市嚴(yán)重供大于求就一目了然了。

　　 有效自住剛需每年家庭節(jié)余以4萬(wàn)、*萬(wàn)、6萬(wàn)元……的慢速度上漲。房?jī)r(jià)以加價(jià)20萬(wàn)、*0萬(wàn)、40萬(wàn)元……的快速度上漲。無(wú)效自住剛需以每年20萬(wàn)、*0萬(wàn)、40萬(wàn)人……的快速度增加?！坝行ё宰傂琛钡目倯魯?shù)呈現(xiàn)60萬(wàn)、*0萬(wàn)、1*萬(wàn)、10萬(wàn)……的遞減的態(tài)勢(shì)。

　　 有效自住剛需接棒人嚴(yán)重缺乏。小魚(yú)（無(wú)效自住剛需）不計(jì)其數(shù)，但是小魚(yú)沒(méi)有長(zhǎng)大，反而越來(lái)越小，越來(lái)越多。趙五在200*年資金缺口20萬(wàn)元,2006年資金缺口40萬(wàn)元,2010年缺口60萬(wàn)元。

　　　　市場(chǎng)價(jià)格最終不是商人決定的，是由終端消費(fèi)者決定的，衣食父母買不起，價(jià)格就會(huì)下來(lái)。

　　 火車票的價(jià)格最終不是黃牛決定的，是由乘車者決定的，上帝買不起，價(jià)格就會(huì)下來(lái)。。

　　 股票的價(jià)格最終不是莊家決定的，是由接棒的散戶決定的，抬轎者不肯抬轎，價(jià)格就會(huì)下來(lái)。

　　 房子的價(jià)格最終是由有效自住剛需決定的，傳銷沒(méi)有下線后，價(jià)格就會(huì)下來(lái)。

　　 炒房客的房子不是自己住的，出租在扣除折舊和資金成本和物業(yè)稅之后是虧本生意，最終必須把房子賣給有效自住剛需，才能真正賺到錢。賣不出去，就會(huì)套牢虧錢。炒房客的食物是有效自住剛需。目前，房?jī)r(jià)不斷上漲，已經(jīng)導(dǎo)致炒房客的房子總數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于有效自住剛需的需求總數(shù)，接棒人匱乏的時(shí)候，炒房客就會(huì)競(jìng)相殺價(jià)，熊市就來(lái)了。

　　 開(kāi)發(fā)商炒房客的軟肋在哪里？在股熊市，溜得最早的跑得最快的是大莊家和老股民。遇到房熊市，開(kāi)發(fā)商炒房客大多跑不了和尚也跑不了廟。拖久了，先當(dāng)溫水鍋里的青蛙，最后無(wú)力再哇哇。

　　 十四.炒家剛需比很高，囤積10年后,房?jī)r(jià)難以逾越""中產(chǎn)也月供不起""這道坎

　　 炒家剛需比是指投資投機(jī)房與有效自住剛需之比,從實(shí)質(zhì)上反映供過(guò)于求的程度。

　　 在二線的E市，表面上目前“副市長(zhǎng)”靠工資也買不起，實(shí)際上連“清潔工”、“*年以內(nèi)進(jìn)城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。

　　 總?cè)丝?00萬(wàn)（包括流動(dòng)人口），睡在室外的小于4000人，說(shuō)明**.*％的人住在房子里。沒(méi)有自住房的有210萬(wàn)人 / *人 = 出租房大約有*0萬(wàn)套。

　　 近1*年合計(jì)蓋房*0萬(wàn)套 * 閑置百分20 = 大約閑置10萬(wàn)套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說(shuō)出這句話:“尚未住人的閑置房、在售房等，總數(shù)大于10萬(wàn)套?！?由此得知：大城市里的住房，不管是靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)都是過(guò)剩，毫無(wú)疑問(wèn)的過(guò)剩，大于10萬(wàn)套的過(guò)剩，幾十年都過(guò)剩！

　　 每年，開(kāi)發(fā)商都在開(kāi)新盤(pán)。一年后去看張貼的用水、用電、用氣表，許多樓盤(pán)的閑置房超過(guò)一半,炒房客在等待新進(jìn)城的人來(lái)接手?？墒?從總量上看,投資投機(jī)房40萬(wàn)套，每年在增多而不是減少。

　　 各行各業(yè)爭(zhēng)先恐后加入開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍，形成大躍進(jìn)的態(tài)勢(shì)，具備強(qiáng)大的生產(chǎn)能力，每年新竣工的住房數(shù)量超過(guò)當(dāng)年因城市化而“凈增加的自住購(gòu)房戶”和“凈增加的租戶”,這個(gè)真相被炒房囤積的水分掩蓋了。E市每年新竣工的住房有4萬(wàn)套，足夠新增人口24萬(wàn)人來(lái)使用，實(shí)際新增人口小于14萬(wàn)人。

　　 我們來(lái)一個(gè)【供過(guò)于求狀況的沙盤(pán)作業(yè)】。在二線的E市，總?cè)丝?00萬(wàn)，投資投機(jī)房，即出租房、閑置房、在售房大約有40萬(wàn)套。將家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20萬(wàn)元的全部安排回家過(guò)年，有這種能力的無(wú)房戶（未婚的100男100女計(jì)算為100家），每家安排一套后，一定會(huì)剩余*0萬(wàn)套以上。

　　 就像魚(yú)塘的漁夫越來(lái)越多，已經(jīng)來(lái)了40萬(wàn)個(gè)，還在與日俱增。魚(yú)鉤的尺寸越來(lái)越大。于是，大魚(yú)中魚(yú)越來(lái)越少，只剩余10萬(wàn)條。雖然小魚(yú)小蝦不計(jì)其數(shù)，如果“魚(yú)鉤”不減?。ǚ?jī)r(jià)下跌），至少有*0萬(wàn)個(gè)漁夫?qū)⒖帐侄鴼w，血本無(wú)歸。

　　 房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)大大提前透支了百姓的購(gòu)買力。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，到2011年底，投資投機(jī)房和待售的各類住房更多，“有效自住剛需”剩余的人更少。

　　 如果“有效自住剛需”10萬(wàn)人是錯(cuò)誤的估計(jì)，而是*0萬(wàn)人，因?yàn)榘俜?0的人擁有百分80的錢，一以當(dāng)十,錢袋子大大的富人也會(huì)提前囤積多幾倍的投資投機(jī)房，趨勢(shì)仍然是供過(guò)于求，仍然是即將大跌。

　　　　因?yàn)榘俜?0的人擁有百分20的錢，非富人小小的錢袋子，決定了富人不能囤積過(guò)多的房子。只有10萬(wàn)條中魚(yú)，已經(jīng)來(lái)了40萬(wàn)個(gè)貪心的漁夫，炒房客的失敗是必然的，只是遲早的事?！　?/p>

　　　　最終，開(kāi)征物業(yè)稅后，炒房客會(huì)爭(zhēng)先恐后地出逃。市場(chǎng)恐慌的時(shí)候，掛牌賣出量就會(huì)放大10倍，買入量就會(huì)縮小10倍。供過(guò)于求的真相就徹底暴露出來(lái)了。長(zhǎng)期熊市里，不賣跳樓價(jià)，就會(huì)吃不了兜著走。

　　 物質(zhì)決定思想。房?jī)r(jià)不是由需求決定的，是由需求（思想）背后的錢袋子（物質(zhì)）決定的。

　　 首付能力和月供能力有天花板。大多數(shù)人首付能力*0萬(wàn)以下,每年還按揭的能力*萬(wàn)元以下，漲價(jià)超過(guò)這條線，在這個(gè)城市，刀架脖子也找不到10萬(wàn)個(gè)“有效自住剛需”！

　　 炒房客在沿海城市囤積大量住房,連五年后進(jìn)城的打工族需要的住房也已經(jīng)閑置在那里等待了。民工荒導(dǎo)致城市化放慢，沿海城市每年凈增人口減少,導(dǎo)致自住剛需的后備軍不足,所以,住房過(guò)剩將越來(lái)越明顯。供過(guò)于求必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

　　 2010年初，在二線城市的E市，買普通一手房100平米，單價(jià)1.4萬(wàn)元（包括稅費(fèi)）。張三口袋里有4*萬(wàn)元，用于裝修、家具、家電*萬(wàn)元，首付42萬(wàn)元。

　　 【有效自住剛需接棒人還貸能力】 = 房款140萬(wàn)元 * 按揭百分*0 * 每年還按揭百分* = 按揭*8元 * 0.0* = 每年需要還貸6.86萬(wàn)元。

　　 中國(guó)的富人有什么標(biāo)準(zhǔn)？個(gè)人年收入12萬(wàn)元以上就需要申報(bào)。200*年，起征點(diǎn)變成2000元后，有一個(gè)報(bào)道說(shuō)應(yīng)該納稅的人達(dá)到20%。2010年初,一位財(cái)政部官員說(shuō):“如果起征點(diǎn)上調(diào)到*000或*000元，個(gè)人所得稅納稅人將減少到三五千萬(wàn)人?！?/p>

　　 每年需要還貸6.86萬(wàn)元，即使有住房公積金，夫妻2人年收入大約也要在10萬(wàn)元才買得起。這是準(zhǔn)富人了。這樣的房?jī)r(jià)，用王石的話說(shuō)是，一般的中產(chǎn)也買不起了。準(zhǔn)富人還沒(méi)有自住房的很少。

　　 200*年度，在二線城市的E市，年平均工資是*萬(wàn)元。應(yīng)屆大學(xué)生和農(nóng)民工的年收入幾乎都低于*萬(wàn)元。春運(yùn)的時(shí)候，火車站汽車站人山人海，可是，他們的家庭有幾個(gè)在口袋里有4*萬(wàn)元？有幾個(gè)有每年還按揭6.86萬(wàn)的能力？當(dāng)中產(chǎn)家庭承受不了高月供的時(shí)候,也就是有效自住剛需很少,嚴(yán)重供過(guò)于求的時(shí)候,房熊市就來(lái)了。

　　 大家環(huán)顧左鄰右舍和親友就知道，富人囤積的投資投機(jī)房太多了，而且還在買入買入再買入?？墒?，夫妻2人年收入在10萬(wàn)元以上卻沒(méi)有自住房，鳳毛麟角，屈指可數(shù)。

　　 很明顯，開(kāi)發(fā)商和炒房客的供應(yīng)量是有效自住剛需接棒人的需求數(shù)的*倍以上。供過(guò)于求是很明顯的。

　　 每年，拆遷的不少，但是，對(duì)雞蛋市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是母雞的數(shù)量增多。拆遷100戶的土地可以蓋出*00戶。

　　　 十五.新盤(pán)住房閑置率很高。目前全款買一套房閑置待漲,*年后可能虧損*0萬(wàn)元

　　 按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在*%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上就是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

　　 2010年初的網(wǎng)絡(luò)文章稱:“據(jù)社科院城調(diào)隊(duì)調(diào)查顯示，中國(guó)660多個(gè)城市現(xiàn)有空置房6*40萬(wàn)套，可供2.6億人居住?！薄皹?biāo)準(zhǔn)是，每戶每月電表零讀數(shù)，且6個(gè)月以上?！苯窈?年,城市凈增人口小于2.6億人。即使*年不建房都不會(huì)缺房,說(shuō)明供過(guò)于求很嚴(yán)重。

　　 200*年4月，在天津召開(kāi)的一個(gè)內(nèi)部會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì) 劉明康還給與會(huì)人士舉了兩個(gè)極端的例子:北京出現(xiàn)了一個(gè)人名下**套房的事情，而且全部用的銀行貸款；上海的例子更夸張，一個(gè)人買了*64套?！八惶熳∫惶?，都住不過(guò)來(lái)。而且用的是銀行的錢，這怎么行?!”

　　 200*年,北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h對(duì)記者表示：“北京絕大部分的新樓盤(pán)在交房前就已經(jīng)全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有*0%—40%，能達(dá)到*0%入住率的已經(jīng)是比較不錯(cuò)的比例了?！?/p>

　　 北京青年報(bào)2010年*月4日訊,經(jīng)濟(jì)學(xué)者賴偉民，以普通購(gòu)房者的身份在半年內(nèi)走訪全國(guó)逾百樓盤(pán)。他說(shuō)：“掏錢的購(gòu)房者八成以上做投資。真正有居住需求來(lái)看房的，面對(duì)高得離譜、漲得兇猛的房?jī)r(jià)，總是選擇觀望或放棄?！庇幸晃换卮鹳噦ッ裾f(shuō)：我原來(lái)辦廠，現(xiàn)在生意太難做。我把廠關(guān)了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。

　　 有人認(rèn)為，中國(guó)富人不計(jì)其數(shù)，只要房地產(chǎn)有富人來(lái)買，泡沫就能持續(xù)。但是，就象火車站的黃牛,手里有100張火車票,自已最多用1張,那**張最終要坐火車的人來(lái)接手。當(dāng)房?jī)r(jià)漲到自住剛需都買不起,就不得不降價(jià)了。

　　 200*年底的迪拜危機(jī)提醒我們，迪拜吸引了全球富人到此投資，卻依然無(wú)法躲過(guò)泡沫的破裂。難道房地產(chǎn)泡沫破裂的日本、香港、美國(guó)的富人比大陸人少？葉檀說(shuō)得好：“當(dāng)資金鏈崩緊到一定程度，當(dāng)杠桿拉長(zhǎng)到一定程度，任何一只飛過(guò)天際的黑天鵝都可能引爆泡沫?！?/p>

　　 目前出手買房閑置待漲的,許多是官商,許多是全款。*年后，一套房可能虧損*0萬(wàn)元。

　　 2010年*月，在二線城市的E市，富人張三買一手房,100平米 * 1.4萬(wàn)元 = 總價(jià)140萬(wàn)元。

　　 每年按投資收益百分*計(jì)算。140萬(wàn)元 * 1.0* * 1.0* * 1.0* * 1.0* * 1.0* = 五年后資金增值到1**萬(wàn)元。

　　 五年里交物業(yè)稅1萬(wàn)元。

　　 五年的總成本為180萬(wàn)元。

　　 有的人以為閑置也能戰(zhàn)勝通貨膨脹,可是貨幣被摻進(jìn)1桶水而房?jī)r(jià)被摻進(jìn)*桶水,如何保值增值?

　　 閑置是等待房?jī)r(jià)上漲而賺取差價(jià)，可是，房?jī)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大,比股市6124點(diǎn)時(shí)的市盈率60倍高出許多，誰(shuí)能夠保證你一定賺錢？倒是下跌的可能性更大。

　　 幾年前低價(jià)位買入的可以閑置。炒房客現(xiàn)在高價(jià)位買入的,特別是物業(yè)稅開(kāi)征后,閑置不起就要出租, 租房市場(chǎng)供應(yīng)增加,租價(jià)下跌,進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

　　 五年后,由于物業(yè)稅開(kāi)征,供過(guò)于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1萬(wàn)元。不要說(shuō)不可能,2008年底一手房就下跌到0.8萬(wàn)元。相信波浪理論，大漲后通常下跌幅度為0.*。即使新房在目前1.4萬(wàn)元的基礎(chǔ)上上漲到2萬(wàn)元,下跌0.*就是1萬(wàn)元。

　　 總房?jī)r(jià)140萬(wàn)元 / *0年 * *年 = 五年折舊10萬(wàn)元。

　　 一手房單價(jià)1萬(wàn)元 *100平米 - 五年折舊10萬(wàn)元 = 這套二手房賣出收回*0萬(wàn)元。

　　 總成本180萬(wàn)元 - 賣出收回*0萬(wàn)元 = 虧損*0萬(wàn)元。即虧損百分*0。

　　 十六.住房普及率越來(lái)越高,住房最終會(huì)象汽車那樣降價(jià)普及,“住房普及的十年”即將到來(lái)

　　 住房普及率,是指有房戶占城市總戶數(shù)的比例,揭示開(kāi)發(fā)商走降價(jià)普及之路的必然趨勢(shì)。

　　 社會(huì)生產(chǎn)力在不斷發(fā)展，任何國(guó)家任何中高端產(chǎn)品都要走不斷降價(jià)以增大“準(zhǔn)客戶圈”的“產(chǎn)品降價(jià)普及”之路。

　　 【手機(jī)降價(jià)普及】：40年前，“副班長(zhǎng)”林彪出逃，周總理無(wú)法用手機(jī)規(guī)勸。2*年前，連省長(zhǎng)都沒(méi)有手機(jī)。目前，從省長(zhǎng)、廳長(zhǎng)、處長(zhǎng)、科長(zhǎng)、股長(zhǎng)、工程師、干事、班長(zhǎng)、技術(shù)工，已經(jīng)普及到車間普工、看大門的、擦皮鞋的、掃大街的，單功能的“大磚頭”賣*萬(wàn)元，降到多功能的袖珍手機(jī)只賣一二百元。

　　 【汽車降價(jià)普及】，20年前，科長(zhǎng)*0年的工資剩余只能買0.1臺(tái)小汽車，現(xiàn)在1年的工資剩余可以買2臺(tái)。

　　 【電視降價(jià)普及】，20年前單功能2*英寸的需要花費(fèi)20年的城市平均工資，現(xiàn)在1年的城市平均工資可以買*臺(tái)。

　　 還有【固定電話裝機(jī)費(fèi)降價(jià)普及】、【電腦降價(jià)普及】等等。

　　 汽車和家用電器是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在充分競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品價(jià)格不斷下降的過(guò)程中，獲得了健康發(fā)展。房市的未來(lái)，將呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售（＼），買房人數(shù)增多（/）的【Х狀態(tài)】。

　　 所有好產(chǎn)品的走勢(shì)都是：大短缺導(dǎo)致大炒作，大炒作導(dǎo)致大漲價(jià)，大漲價(jià)導(dǎo)致大生產(chǎn)，大生產(chǎn)導(dǎo)致大過(guò)剩，大過(guò)剩導(dǎo)致大熊市，大熊市導(dǎo)致大殺價(jià)，大殺價(jià)導(dǎo)致大觀望。

　　 漁夫太貪心，“漁鉤的尺碼”不斷增大，不久，吃得進(jìn)“1*寸的漁鉤”的魚(yú)兒就基本沒(méi)有了。漁夫*頓沒(méi)有吃到魚(yú)兒后，不得不換成“1*寸的漁鉤”。于是，“漁鉤的尺碼”（房子的價(jià)格）就呈現(xiàn)1*寸、1*寸、11寸、*寸...的不斷縮?。ú粩嘟祪r(jià)）的趨勢(shì)。你不相信，難道河里的魚(yú)兒是隨著“漁鉤的尺碼”不斷增大而不斷增多嗎？

　　 【住房降價(jià)普及】體現(xiàn)在漫長(zhǎng)的熊市里，因?yàn)楣┻^(guò)于求后形成買方市場(chǎng)，從消費(fèi)層次越來(lái)越低的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)發(fā)商不得不經(jīng)常降價(jià)。買得起1*0萬(wàn)元的買走后，開(kāi)發(fā)商就要開(kāi)拓買得起1*0萬(wàn)元的消費(fèi)市場(chǎng)。呈現(xiàn)1*0萬(wàn)元、1*0萬(wàn)元、110萬(wàn)元、*0萬(wàn)元...的降價(jià)普及趨勢(shì)。你不相信，難道房子是窮人買完才輪到富人來(lái)買嗎？

　　 收入不低的自住剛需，存款的投資收入會(huì)增多，工資結(jié)余會(huì)增多，加上房?jī)r(jià)會(huì)下跌，所以，堅(jiān)信【住房降價(jià)普及】的必然性，自住剛需堅(jiān)持就是衣食父母，堅(jiān)持就是上帝。

　　 十七.房?jī)r(jià)租價(jià)漲速比很高,租價(jià)和物業(yè)稅成了房市降價(jià)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　 房?jī)r(jià)租價(jià)漲速比,是指每年房?jī)r(jià)上漲速度與每年租價(jià)上漲速度之比,揭示租價(jià)漲不動(dòng)最終導(dǎo)致過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)下跌的必然結(jié)果。

　　 200*年以來(lái)，在二線城市的E市,房?jī)r(jià)上漲百分*00 / 租金上漲百分*0 = 房?jī)r(jià)租價(jià)漲速比為10倍。

　　 10倍的房?jī)r(jià)租價(jià)漲速比,使得“買房無(wú)法戰(zhàn)勝通貨膨脹”。實(shí)際情況表明，雖然可能通貨膨脹，雖然房?jī)r(jià)可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價(jià)增收0.11萬(wàn)元。經(jīng)濟(jì)不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了。租房是買方市場(chǎng)，所以今后每年租金上漲0.11萬(wàn)元是很困難的事。正俯強(qiáng)勢(shì)，房東支付能力強(qiáng)，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說(shuō)，數(shù)量和速度多于租金的增加。

　　 老板遇到通貨膨脹，企業(yè)成本大了，就要減員降薪，窮人連崗位都保不住，連吃飯錢都成了問(wèn)題，不拖欠房租你就謝天謝地了。

　　 如果通貨膨脹導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，開(kāi)發(fā)商就會(huì)繼續(xù)大蓋特蓋，炒房客就會(huì)繼續(xù)追漲大買特買，炒房客不是為自住而買，閑置房和出租房就越來(lái)越多，而租房人數(shù)增多緩慢，所以租房市場(chǎng)供過(guò)于求。

　　 目前，買方市場(chǎng)的特點(diǎn)更加明顯了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是說(shuō)，房東排隊(duì)在等待租奴。

　　 房?jī)r(jià)不斷上漲，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以閑置。以1.*萬(wàn)元接手的炒房客成本很高，不得不出租減輕月供負(fù)擔(dān)。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 閑置房大多地段不佳，出租難度較大，要出租，價(jià)格不講究。每年成交的住房有百分*0是外地人買走的，許多房東居住在外地，沒(méi)有時(shí)間去折騰，只求有租金，多少不在乎。租房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 物業(yè)稅開(kāi)征后，本來(lái)閑置沒(méi)有出租的房東,因?yàn)槎愘x加重,希望減少一些損失,也開(kāi)始出租。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 加息后可能斷供或還貸困難，閑置房不得不出租。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 裁員降薪,許多炒房客會(huì)有斷供之憂，不得不出租。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 熊市里來(lái)不及賣出的短線炒房者，只好以出租等待解套。供給增多，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 有的公司外遷或搬遷到郊區(qū)，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 由于炒房導(dǎo)致高房租高物價(jià),沿海城市出現(xiàn)民工荒,租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 一些有效自住剛需購(gòu)買了一手房、經(jīng)濟(jì)適用房，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 一些無(wú)效剛需到廉租房里去了，搬出租房，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價(jià)下跌。

　　 物業(yè)稅開(kāi)征后，如果房東要將物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給租房族，租用100平米的變成*0平米、*人合租變成*人、向低價(jià)的郊區(qū)轉(zhuǎn)移、甚至換城市工作，導(dǎo)致需求減少，租價(jià)下跌。

　　 60*號(hào)房月租金2000元。如果*天就可以租出去，房東就會(huì)抬價(jià)到2100元。如果已經(jīng)待租閑置*個(gè)月了，損失6000元了，房東害怕再損失就會(huì)降價(jià)。待租閑置時(shí)間越長(zhǎng)，表明供過(guò)于求，房東越恐懼，租價(jià)越是走低。于是房租又回到合理水平了。

　　 房?jī)r(jià)由富人決定，房租由窮人決定。房?jī)r(jià)由投機(jī)決定，房租由需求決定。房?jī)r(jià)是理性的，是消費(fèi)品，不是投資品，基本沒(méi)有泡沫，反映了居民的正常支付能力。

　　 如果房?jī)r(jià)是合理的，租價(jià)就要漲100%，肯定漲不動(dòng)，所以租金是合理的，那么房?jī)r(jià)就應(yīng)該降*0%。

　　 租金還貸比 = 每年租金凈收益2.62萬(wàn)元 / 每年按揭還貸6.86萬(wàn)元 = 0.*8,即租金用于還貸,以租養(yǎng)房,只夠百分*8。合理的租金還貸比應(yīng)該等于1以上，即通過(guò)出租有利可圖,至少足夠還貸。

　　 買房投資投機(jī)，既賺不到漲價(jià)回報(bào)，也賺不到租金回報(bào)，折舊使得房子越來(lái)越“黃臉婆”，每月為月供發(fā)愁，每年為物業(yè)稅生氣，越來(lái)越無(wú)利可圖，越來(lái)越成為累贅，必然導(dǎo)致賣出者進(jìn)一步增多，房?jī)r(jià)進(jìn)一步走低。

　　 買方市場(chǎng)時(shí)，誰(shuí)殺得低誰(shuí)先逃，于是，房?jī)r(jià)就不斷走低了，所以說(shuō)，租價(jià)和物業(yè)稅成了房市長(zhǎng)期降價(jià)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　 十八.租金工資比奇高，房?jī)r(jià)租價(jià)過(guò)高導(dǎo)致民工荒,城市化放慢將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌

　　 租金工資比,是指打工族每年付出租金與每年收入之比,揭示炒作城市化概念導(dǎo)致高房?jī)r(jià),高房?jī)r(jià)導(dǎo)致城市化放慢,城市化放慢導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的惡性循環(huán)狀態(tài)。這是價(jià)值規(guī)律在發(fā)揮作用。

　　 民企都在走低端制造業(yè)之路。企業(yè)招不到應(yīng)有的人數(shù)，應(yīng)聘的找不到理想的工作。2010年初,整個(gè)珠三角地區(qū)用工缺口在200萬(wàn)以上。

　　 每幢樓房都是一臺(tái)印鈔機(jī),高房?jī)r(jià)導(dǎo)致通貨膨脹,通貨膨脹導(dǎo)致企業(yè)成本上升，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致內(nèi)需不足,產(chǎn)品無(wú)法提價(jià),于是利潤(rùn)很低,如果較多地增加工資,企業(yè)就會(huì)虧本。大多數(shù)普工和剛畢業(yè)的大學(xué)生,每月加班加點(diǎn)也只有2000元以下的收入,在高消費(fèi)和講排場(chǎng)的氛圍下,面對(duì)通貨膨脹、高房?jī)r(jià)、高房租和戀愛(ài)、結(jié)婚、子女就學(xué)費(fèi)用、紅白事紅包開(kāi)支增多，不是月光族也是年光族。反正再100年也買不起沿海城市的住房,將來(lái)變?yōu)槌抢锶说脑竿淇?于是,愿意遠(yuǎn)途到沿海來(lái)打工的在減少。

　　 隨著中央加大投入力度,中西部地區(qū)的投資環(huán)境改善,新廠增多,內(nèi)遷企業(yè)增多,使得許多農(nóng)民工獲得就近擇業(yè)的機(jī)會(huì)。內(nèi)地和沿海展開(kāi)“搶人”大戰(zhàn),工資差別只有三四百元。因?yàn)檠睾５貐^(qū)的房租高,物價(jià)高,回家費(fèi)用高,所以全年節(jié)余差不多。最大的好處是便于戀愛(ài)成家和照顧家庭。

　　 普工隊(duì)伍的年齡狀況和吃苦耐勞性分析說(shuō)明,來(lái)自農(nóng)村的普工的總?cè)藬?shù)在減少,處于青黃不接的狀況。

　　 “60后”的年紀(jì)是41至*0歲，占普工隊(duì)伍的比例小。

　　 “*0后”的年紀(jì)是*1至40歲。他們?cè)诜e累了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技能和經(jīng)驗(yàn)后,自立門戶另尋出路的增多,占普工隊(duì)伍的比例越來(lái)越小。因?yàn)樗麄兩L(zhǎng)在多子女年代,家庭人口多，生活狀況差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐勞性強(qiáng),所以他們之中適合并且愿意干普工的總?cè)藬?shù)很多?！叭丝诩t利”是指他們。

　　 “80后”的年紀(jì)是21至*0歲。他們是普工隊(duì)伍的主力軍。因?yàn)樯诟母镩_(kāi)放后,衣食無(wú)憂,1***年后實(shí)行獨(dú)生政策,家庭人口減少，父母有能力供養(yǎng)他們上學(xué),不少人是大中專生,不愿意干普工。他們之中即使是中小學(xué)文化程度,也是見(jiàn)多識(shí)廣,花錢隨便,吃苦耐勞性較差,所以適合并且愿意干普工的人數(shù)大為減少。

　　 “*0后”的年紀(jì)是11至20歲。九十年代計(jì)生政策已落到實(shí)處,“人口紅利”到“*0后”就結(jié)束了。他們之中許多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社會(huì)污染更多,適合并且愿意干普工的總?cè)藬?shù)更少。

　　 目前城市化率大約是4*%。但是，高房?jī)r(jià)、40歲后難以找到工作和身體原因，使得許多人最終會(huì)回到農(nóng)村?，F(xiàn)有農(nóng)村人口基本屬于老弱病殘及留守兒童。城市化進(jìn)程已經(jīng)基本上被高房?jī)r(jià)扼殺了。

　　 城市化率不能顯著上升，新進(jìn)城的基本是無(wú)效自住剛需,那么大量閑置房和每年開(kāi)發(fā)商超量的新供給就難以消化,嚴(yán)重供過(guò)于求必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

　　 十九.租售比奇高,*0年住房出租,一分錢也沒(méi)有賺到。

　　 2010年初，在二線城市的E市的某地段，炒房客張三買第二套住房做投資，普通一手房100平米，總價(jià)140萬(wàn)元（包括稅費(fèi)）。用于裝修、家具、家電*萬(wàn)元 + 首付42萬(wàn)元 + 按揭*8萬(wàn)元 + 20年按揭利息**萬(wàn)元 = 總共花錢184萬(wàn)元。

　　 這套100平米的新房，目前的月租價(jià)大約是0.2*萬(wàn)元 * 11個(gè)月 = 每年租金毛收入2.**萬(wàn)元 - 平均每年0.**萬(wàn)元用于再裝修、家具家電的更新、中介費(fèi)等費(fèi)用 = 【每年租金凈收益】為2.62萬(wàn)元 / 11個(gè)月 = 扣除費(fèi)用后實(shí)際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.2*8萬(wàn)元。

　　 帶裝修的總房?jī)r(jià)14*萬(wàn)元 / 月租金0.2*萬(wàn)元 = 炒房客張三所買的一手房的【國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的租售比】為***個(gè)月。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的租售比是200至*00個(gè)月，即合理的總房?jī)r(jià)應(yīng)該是200個(gè)月至*00個(gè)月的租金就能收回總房款。

　　 計(jì)算租售比時(shí),取值“租金毛收益”不合適,取值應(yīng)該是“租金凈收益”,才能準(zhǔn)確地反映買房者的實(shí)際盈利率，如實(shí)反映住房的合理價(jià)格?！居锌紤]成本的租售比】 = 總花錢184萬(wàn)元 / 每月租金凈收益0.2*8萬(wàn)元 = ***個(gè)月。***個(gè)月 / 每年11個(gè)月出租有效期 = 出租*0年才能收回184萬(wàn)元。

　　 就是說(shuō)，2010年初追高買房做投資*0年，花184萬(wàn)元，在住房和土地使用權(quán)都化為烏有、一分不值后，房主的“口袋里”實(shí)際見(jiàn)到的錢仍然是184萬(wàn)元，一分錢也沒(méi)有賺到。

　　 首付款42萬(wàn)元 + 裝修*萬(wàn)元 = 現(xiàn)金4*萬(wàn)用于其他投資*0年，每年復(fù)利百分*，4*萬(wàn)元乘以*0個(gè)1.0*，等于*0年后口袋有14*0萬(wàn)元 + 按揭*8萬(wàn)元 + 20年按揭利息**萬(wàn)元 = 投資其他項(xiàng)目*0年有1*6*萬(wàn)元 - 回收184萬(wàn)元 = 買第二套住房做投資少賺1*8*萬(wàn)元。虧本生意沒(méi)人做,一旦許多人醒悟,熊市就來(lái)了。

　　 這就是【有考慮成本的租售比】很高的惡果，這就是貨幣被摻進(jìn)1桶水而房?jī)r(jià)被摻進(jìn)*桶水的真相，這就是【有考慮成本的租售比】奇高必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的原因。如果改為你的數(shù)字，一定會(huì)大徹大悟。

　　 租售比在中國(guó)能適用嗎？為什么*0年的每月租金總是按照0.2*萬(wàn)元在計(jì)算？

　　 1.有人強(qiáng)調(diào)中國(guó)城市化的情況特殊，但是住房已供過(guò)于求。每年新建的有百分60被囤積,屬于過(guò)剩增加。高房?jī)r(jià)已經(jīng)導(dǎo)致企業(yè)不景氣和民工荒,使得城市化放慢.放慢的時(shí)候，租價(jià)是不漲不跌，甚至下跌。

　　 2.有人強(qiáng)調(diào)我們有通貨膨脹，但是通貨膨脹是全球性的，難道全球都不能應(yīng)用租售比？人民幣被摻進(jìn)1桶水，房?jī)r(jià)被摻進(jìn)*桶水,房?jī)r(jià)已透支了10年的通貨膨脹。如果真的出現(xiàn)惡性通貨膨脹，外資就會(huì)出逃，民工回鄉(xiāng),城市蕭條,房租必然下跌。

　　 *.雖然可能通貨膨脹，雖然房?jī)r(jià)可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價(jià)增收0.11萬(wàn)元(每月0.01萬(wàn)元)。經(jīng)濟(jì)不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了。租房是買方市場(chǎng)，所以今后每年租金上漲0.11萬(wàn)元是很困難的事。正俯強(qiáng)勢(shì)，房東支付能力強(qiáng)，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說(shuō)，數(shù)量和速度高于租金的增加。

　　 4.股市里的市盈率計(jì)算都是按近一二年的數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算。如果你一定要按照*0年的變化不定的數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算租售比，博士也數(shù)不清。

　　 *.西方國(guó)家的土地具有無(wú)期限的所有權(quán)，他們計(jì)算出租年限可以大于140年，我國(guó)計(jì)算租金只能*0年，所以我國(guó)的租售比可以取值*00個(gè)月，不應(yīng)該超過(guò)*00個(gè)月。*00個(gè)月 / 12個(gè)月 = 2*年。**年后就拆遷了，你做生意，不給下家留一些利潤(rùn)空間,下家肯接手嗎？

　　 6.后面10年，已經(jīng)是破舊房，裝修費(fèi)用會(huì)增多，租金難以提價(jià)，每年閑置時(shí)間增多。

　　 *.許多人認(rèn)為炒房賺的主要是房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)。牛市的后面必然有熊市，房?jī)r(jià)下跌時(shí)，租價(jià)也會(huì)下跌。房市已經(jīng)相當(dāng)于股市6000點(diǎn)，即使上漲見(jiàn)到10000點(diǎn)，還不是要回到*000點(diǎn)。

　　 用租售比來(lái)計(jì)算合理的房?jī)r(jià)。

　　 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的租售比是200至*00個(gè)月，即合理的總房?jī)r(jià)應(yīng)該是200個(gè)月至*00個(gè)月的租金就能收回總房款。

　　 扣除費(fèi)用后實(shí)際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.2*8萬(wàn)元 * *00個(gè)月 = *2萬(wàn)元 - 裝修、家具、家電*萬(wàn) = 合理的毛坯一手房總價(jià)為6*萬(wàn)元 / 100平米 = 二線的E市的二等地段的毛坯一手房的合理單價(jià)是0.6*萬(wàn)元。目前實(shí)際單價(jià)為1.4萬(wàn)元。

　　 這樣的計(jì)算是合理的:

　　 月數(shù)的取值為上限的*00個(gè)月。月租價(jià)取值不低。

　　 **年才折遷怎么只計(jì)算到2*年的租金？因?yàn)槟悴荒苤幌胫约嘿嶅X，你必須為接棒人留下盈利空間。

　　 一個(gè)股份公司可能存在*0年,國(guó)際上計(jì)算市盈率只計(jì)算到20年。

　　 二十.市盈率無(wú)窮大,最后一棒將血虧無(wú)歸。

　　　 如果你是炒房客,就應(yīng)該承認(rèn)開(kāi)發(fā)商賺的錢比你更多。如果你認(rèn)為住房值得握住*年,就應(yīng)該看好開(kāi)發(fā)商的未來(lái)*年的業(yè)績(jī)。住房市盈率與房地產(chǎn)股票市盈率之比較說(shuō)明,房?jī)r(jià)泡沫比房地產(chǎn)股票泡沫大多了。

　　 市盈率能夠明確反映投資回報(bào)的大小，是投資市場(chǎng)第一重要的指標(biāo)。市盈率 = 市場(chǎng)價(jià)或投資額 / 每年凈盈利。

　　 100萬(wàn)元存銀行五年期 / （100萬(wàn)元 * 利率*.6％） = 投資額100萬(wàn)元 / 每年凈盈利*.6萬(wàn)元 = 目前銀行五年期儲(chǔ)蓄的市盈率是28倍。意思是，投資28年能夠?qū)⒁粋€(gè)100萬(wàn)元變成二個(gè)100萬(wàn)元。目前，在中國(guó)各種投資的合理市盈率應(yīng)該參照這個(gè)28倍。這是多本書(shū)籍說(shuō)的思路。

　　 200*年10月，股市最高的6124點(diǎn)的平均市盈率在60倍，就是投資100萬(wàn)元，在60年后，扣除成本后累計(jì)凈盈利就有100萬(wàn)元的意思。政府認(rèn)為60倍平均市盈率的風(fēng)險(xiǎn)很高，便調(diào)控下來(lái)了。

　　 2008年10月，下跌到1664點(diǎn)時(shí)，許多房地產(chǎn)股票市盈率在*倍上下，百分*0的人虧損超過(guò)百分*0。

　　 股市大跌的時(shí)候才知道,不講市盈率是在豪賭，是要血本無(wú)歸的。房市大跌之前不明白市盈率，就會(huì)死了還不知道是怎么死的。

　　 在買房成本提高、待租閑置時(shí)間增長(zhǎng)、租價(jià)漲不動(dòng)和即將開(kāi)征物業(yè)稅的夾擊下，租房市場(chǎng)四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、*20、640、1280......的遞增的趨勢(shì)。某市的房?jī)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大，計(jì)算如下。

　　 2010年初追高買房做投資*0年，花184萬(wàn)元，在住房和土地使用權(quán)都化為烏有、一分不值后，房主的“口袋里”實(shí)際見(jiàn)到的錢仍然是184萬(wàn)元，一分錢也沒(méi)有賺到，就是每年租金凈盈利為0。投資額184萬(wàn)元 / 每年租金凈盈利0 = 市盈率無(wú)窮大，意思是永遠(yuǎn)無(wú)法將一個(gè)1萬(wàn)元變成二個(gè)1萬(wàn)元。2010年*月*日，滬指*06*點(diǎn)，平均市盈率不到*0倍，許多房地產(chǎn)股票市盈率在20倍上下，即100萬(wàn)元投資，每年有*萬(wàn)元的凈收益。

　　 中國(guó)很神奇，200*年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打壓下來(lái)了，可是，2010年*月,有的城市的房?jī)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大，政府總的想法還是穩(wěn)住高價(jià)，小漲小跌，緩慢上漲。在2011年，可能還有一次救市。

　　 但是,虧本生意沒(méi)人做是古今中外的鐵律,市盈率被忽視不可能永久。"