樓面地價：土地成交價格/建筑面積

　　　　即用取得這塊土地所花費的總錢數(shù)除以總建筑面積，得出的就是每平米建筑面積的成本，不存在再除以樓層之類的問題，地塊的占地面積、建筑面積、容積率、綠化率，限高、公建、商業(yè)配套等在拿地前政府規(guī)劃部門都有明確的規(guī)定。

　　　　自從土地招拍掛之后，所有成交地塊在北京市土地儲備中心的網(wǎng)站都可以查到，含地塊位置、占地面積、建筑面積、成交時間等。

　　　　容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。

　　　　計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積

　　　　容積率可以更加準確地衡量地價水平。?cè)藗冑徺I土地使用權(quán)的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。

　　　　房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

　　　　樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率

　　　　綠化率：項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

　　　　計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積

　　　　在政府出讓土地的時候，地塊的占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、限高、代征道路、代征綠化、代建學校等配套、公建面積都是已經(jīng)規(guī)定好的，開發(fā)商并不能隨意更改。

　　　　營銷管理費：項目銷售過程中的行政管理、廣告推廣、人員工資等費用。包括從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)部門的行政費，策劃、樣板間、售樓中心建設、樓書、折頁、模型等所有營銷推廣費用；互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告等費用。

　　　　建筑面積與銷售面積的關(guān)系：在土地出讓公告中，會明確寫明項目的總建筑面積，但是總建筑面積中還包含物業(yè)用房、人防工程、配套公建等不能出售的面積，因此實際可用于銷售的面積會少于總建筑面積。而這些不可銷售的建筑面積也應該記入開發(fā)成本。

　　　　建筑密度：指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。

　　　　建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念 建筑密度大,說明用地中房子蓋得"滿",反之則說明房子蓋得"稀"

　　　　建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積

　　　　建筑密度不可能超過1,一般不會超過40-50,因為用地中還需要留出很多面積作為道路\綠化\廣場\停車等等

　　　　土地增值稅：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　　　土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。

　　　　(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

　　　　(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

　　　　(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　　　建安成本規(guī)律

　　　　隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升。

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