何學(xué)林：房?jī)r(jià)為什么降不下來？房?jī)r(jià)上漲的剛性是由強(qiáng)大的利益共同體共同作用的結(jié)果（原創(chuàng)首發(fā)京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換，深度好文）——何學(xué)林房地產(chǎn)大策劃之十一

　　原創(chuàng)作者：何學(xué)林中國(guó)策劃一人

　　第三個(gè)利益主體是銀行

　　開發(fā)商主要是靠銀行貸款買地建房子，建起來的房子賣給消費(fèi)者大部分又是按揭貸款，意思是說，銀行把錢貸給房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商把房子建起來交給銀行作抵押，銀行又把款貸給購房者，房地產(chǎn)商把錢收到了，把房子給你，你就得替他還債京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。而銀行是靠房地產(chǎn)抵押貸的款，這個(gè)款要收回來，如果房?jī)r(jià)下跌，抵押的房子價(jià)值低于未還貸款時(shí)，購房者還不起或不還錢了，銀行只能把房子收回來，房子收回來但房?jī)r(jià)已經(jīng)大跌，銀行拍賣房子所得收不回貸款，銀行就要面臨破產(chǎn)。大家都不要房子了，你要收就收去吧，本來是價(jià)值一百萬的房子，銀行收回來后變成五十萬了，銀行就破產(chǎn)了。所以銀行也是不希望房?jī)r(jià)跌的，銀行也是希望房?jī)r(jià)漲的。

　　銀行所處的壟斷性地位與地方政府壟斷土地，具有異曲同工之妙京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。“開發(fā)商對(duì)銀行來說是優(yōu)質(zhì)客戶。”一家國(guó)有銀行的管理層說，大型開發(fā)商只要項(xiàng)目質(zhì)量高、周期不長(zhǎng)，一般都可獲批，只是貸款利率上浮多少的問題。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金，有近三分之一來自銀行等金融機(jī)構(gòu)。銀行、信托公司并非不明白房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，但是為了追逐利潤(rùn)，“只要不違反法律規(guī)定，就會(huì)照辦不誤。”幫助借貸雙方繼續(xù)玩“高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的金錢游戲。

　　許多銀行把資金放在房地產(chǎn)開發(fā)上，具體的數(shù)字可能超過20%京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。如果加上對(duì)房地產(chǎn)商的貸款和個(gè)人房貸，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)占用的銀行貸款資金比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字。“房?jī)r(jià)跌了，銀行比我們還著急。”一位房地產(chǎn)公司高管說，“房地產(chǎn)行情看漲之時(shí)，甚至?xí)秀y行主動(dòng)上門推貸。”盡管此前銀行業(yè)曾表示，即便房?jī)r(jià)下跌50%也能撐得住，但考慮到水泥、建材等貸款，銀行作為利益共同體不可能置身事外。有數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售6.4萬億元，銀行房貸利息8400億元，僅此一項(xiàng)，銀行就從房地產(chǎn)業(yè)分得八分之一的收入。根據(jù)英國(guó)《銀行家》雜志發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查，全球排名前1000的銀行去年總利潤(rùn)高達(dá)9200億美元，中國(guó)各大銀行占比超過三成。2013年中國(guó)各大行稅前利潤(rùn)共計(jì)2920億美元，占據(jù)了全球1000強(qiáng)銀行利潤(rùn)總額的32%。中國(guó)四大行包攬了前四強(qiáng)，中國(guó)工商銀行以550億美元的利潤(rùn)獨(dú)占鰲頭，穩(wěn)坐全球資本規(guī)模第一銀行的交椅，中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行分別占據(jù)后三個(gè)席位。

　　眾所周知京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換，房地產(chǎn)開發(fā)是需要大量資金投入，如果銀行能停止給這些房地產(chǎn)商貸款，斷絕其資金鏈，房地產(chǎn)開發(fā)商一旦失去堅(jiān)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)后盾，那么，什么“地王”、“捂盤”、“惜售”，就不可能存在，當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商根本也就不敢如此放肆、囂張，賣房就像賣白菜一樣一天一個(gè)價(jià)？

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商從事的不過是一些“空手套白狼”勾當(dāng)，他們從銀行得到貸款后，視同“自有資金”，而銀行則將房地產(chǎn)開發(fā)商看作是“優(yōu)質(zhì)大客戶”，并投其所好，銀行不僅直接向房地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模放貸，而且還替房地產(chǎn)開發(fā)商向老百姓大肆兜售按揭購房新時(shí)尚京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。也就是說，一方面，在造房過程中，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商所需資金實(shí)行“統(tǒng)包”——要多少給多少；另一方面，在售房過程中，銀行則又對(duì)無力購房者實(shí)行“統(tǒng)包”——慫恿全民按揭，進(jìn)而替房地產(chǎn)開發(fā)商“一步到位”地收回賣房款，當(dāng)然，也就等于一次性收回了房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的本息。

　　這叫什么？這叫“狼狽為奸”！這是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商的官商勾結(jié)作案，但它卻將購房者的終身收入牢牢鎖定在按揭合同上，管它是20年按揭，還是30年按揭，說不定那時(shí)的銀行早已更換了好幾任行長(zhǎng)，甚至可能20年后這家銀行早已重組易主，或面目全非，或是倒閉掉了，總之，父?jìng)觾斒侵袊?guó)人的美德，不必?fù)?dān)心賬面上的債務(wù)人跑掉，上一代償還不了，下一代繼續(xù)再接再厲京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。這就是房地產(chǎn)開發(fā)商的“空手道”游戲，這就是銀行按揭的“潛規(guī)則”！當(dāng)然，如果銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商要想“里應(yīng)外合”、“有福共享”，那么，它們還必須以“低利率”政策環(huán)境作為誘導(dǎo)。

　　2008年第9月，美國(guó)華爾街投行與房貸機(jī)構(gòu)聯(lián)合導(dǎo)演的“次貸危機(jī)”爆發(fā)了，一步步成為世界性金融危機(jī)，華爾街的各大投行自食其果，紛紛倒下，信用直接危及到百年老字號(hào)的一批大銀行京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。面對(duì)此情此景，中國(guó)推出了4萬億的中央投資計(jì)劃“反危機(jī)”，與此同時(shí)，存貸款利率及存款準(zhǔn)備金比率一降再降，2009年銀行更是釋放出了高達(dá)近10萬億的新增貸款，然而，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，為了保住房地產(chǎn)業(yè)的“支柱地位”并驅(qū)動(dòng)GDP復(fù)蘇，當(dāng)然，更是為了保住房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間溝通的、脆弱的資金鏈不斷裂，國(guó)家不得不再次大刀闊斧地推出房市刺激政策（救房市）：不但新房購買可以“首付兩成”按揭，而且購房按揭利率可以享受7折優(yōu)惠，同時(shí)，鼓勵(lì)二手房交易，對(duì)二手房交易發(fā)生的稅費(fèi)減半征收。

　　房地產(chǎn)商們得到這樣低利率政策、這樣重大利好，房?jī)r(jià)怎么會(huì)不暴漲呢？?cè)欢?，盡管在2009年初，京城一些“對(duì)高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)”的學(xué)者們立刻做出了自信而果斷的預(yù)測(cè)：2009年下半年全國(guó)房?jī)r(jià)將要下跌50%！為此，人們開始耐心地等待著房?jī)r(jià)下跌，結(jié)果，還是竹籃打水一場(chǎng)空京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。兩三個(gè)月之后，也就是2009年5月前后，全國(guó)房市悄悄發(fā)動(dòng)“游擊戰(zhàn)”，人氣逐漸聚集高漲，大約六七月間，房市突然再次群情振奮，房?jī)r(jià)開始一路飆升，成交量與日暴增，北京、上海、廣州、杭州、武漢等大城市“地王”頻出，房?jī)r(jià)一路上漲不停，直到2009年底，全國(guó)房?jī)r(jià)平均水平再創(chuàng)2007年以來的新高。這一來倒讓房?jī)r(jià)“看跌者”連連丟臉，連呼看不懂！

　　房?jī)r(jià)飆升不至，完全得力于銀行的鼎力支持京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。不長(zhǎng)的一段時(shí)間之內(nèi)，房地產(chǎn)商們又得到銀行530億元貸款。2009年12月9日，花樣年控股集團(tuán)有限公司與建行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》：建行深圳市分行將在未來五年內(nèi)向花樣年意向性授予200億元人民幣的授信額度，用于支持其在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商用物業(yè)抵押貸款、搭橋貸款、并購貸款等方面的業(yè)務(wù)合作。此前11月底，光大銀行就曾授予花樣年20億元人民幣授信額度。11月30日，龍湖地產(chǎn)有限公司宣布其旗下附屬控股公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司簽訂人民幣180億元銀行貸款授信協(xié)議。雙方在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銀行保證業(yè)務(wù)、銀行承兌匯票、承銷發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、企業(yè)債、銀團(tuán)貸款等各種融資及服務(wù)領(lǐng)域廣泛合作。12月6日，北京金隅集團(tuán)與交通銀行北京市分行簽署合作協(xié)議，金隅集團(tuán)將獲得交通銀行150億的意向性貸款授信額度，用于南城經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2009年歲末，已有近二十家房地產(chǎn)商與銀行簽署了授信協(xié)議，授信總額接近4000億元京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。這一數(shù)字幾乎與60余家中國(guó)房企的直接融資額相當(dāng)。但這樣的授信額和銀行為房地產(chǎn)商們提供的資金比起來還是小巫見大巫。數(shù)據(jù)顯示，2009年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的開發(fā)貸款為9119億元，同比增長(zhǎng)53.0%；個(gè)人按揭貸款6163億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)119.7%。而在樓市下行的2008年，房企從銀行那里獲得的開發(fā)貸款僅為7257億元，僅增長(zhǎng)3.4%；個(gè)人按揭貸款3573億元，同比下降29.7%。

　　2010年12月底，全國(guó)定基（2006年價(jià)格）為126.2，即房?jī)r(jià)相對(duì)于2006年上漲了26.2%京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。2013年12月底，全國(guó)定基（2010年價(jià)格）為114.3，即房?jī)r(jià)相對(duì)于2010年上漲了14.3%。2013年12月當(dāng)月環(huán)比上漲0.70%、同比上漲11.51%，綜合分析認(rèn)為，全國(guó)處于溫和上漲，但北上廣深屬溫和上漲偏于過快過猛，而其他城市整體呈現(xiàn)溫和上漲。2014年3月全國(guó)環(huán)比上漲0.38%、同比上漲10.04%，4月全國(guó)環(huán)比上漲0.10%、同比上漲9.06%。從4月全國(guó)環(huán)比、同比數(shù)據(jù)看，的確明顯增幅收窄，開始進(jìn)入溫和上漲與溫和下降交織階段。其中北上廣深4月環(huán)比分別上漲0.10%、0.30%、0.10%和0.20%。6月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了5月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，5月全國(guó)同比上漲7.84%。

　　上市的房地產(chǎn)企業(yè)特別被銀行看好，比如得到銀行大額度授信的那些房地產(chǎn)企業(yè)都是在那一年上市的京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被銀行看好，而其他企業(yè)卻被冷淡？第一，作為銀行貸款的最佳抵押品，土地資源一向是銀行的最愛，上市公司光環(huán)再加上以土地做抵押，在銀行家的眼中，這樣的企業(yè)無疑是最佳貸款客戶。其實(shí)，上市房企通過拿地，不僅可以增加自己的市值，而且還能提升投資者對(duì)其的信心，從而使企業(yè)能更大規(guī)模、更加快捷地從股市“圈錢”。上市房企得到銀行的青睞，從銀行獲得了更多的貸款和授信額度。房企由此獲得更多資金，更加瘋狂地買地，由此推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。可以肯定的是，銀行就是房?jī)r(jià)瘋漲的幕后推手之一。

　　房?jī)r(jià)上漲肯定和銀行信貸有關(guān)，目前銀行信貸表面上看適度寬松，實(shí)質(zhì)上是極度寬松京瓷180紙盒提升導(dǎo)桿要怎么更換。必然有相當(dāng)一部分流動(dòng)性資金被注入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這有利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，促使房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)都會(huì)相應(yīng)提高。