??建筑施工

　　 陰陽合同

[1]“陰陽合同”(又稱“黑白合同”)并非法律術(shù)語，其概念主要明確于《招標(biāo)投標(biāo)法》頒行之后?！瓣柡贤睘榻ㄔO(shè)單位、施工單位按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂的在建設(shè)工程管理部門備案的建設(shè)工程施工合同。

??其主要特點(diǎn)為：經(jīng)過合法的招投標(biāo)程序，該合同在建設(shè)工程管理部門備案，形式合法。 　　與之相反，“陰合同”是雙方為規(guī)避政府管理，私下簽訂的建設(shè)工程施工合同，未經(jīng)過合法的招投標(biāo)程序且該合同未在建設(shè)工程行政管理部門備案。其與“陽合同”相對比，主要特點(diǎn)為：在建設(shè)工程管理部門未進(jìn)行備案或變更登記。

?? 　　200*年1月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條明確規(guī)定，以備案中中標(biāo)合同作為結(jié)算工程款的依據(jù)，這為司法實(shí)踐中處理此類糾紛統(tǒng)一了法律尺度。但《招標(biāo)投標(biāo)法》適用于合同訂立過程，對合同履行過程不產(chǎn)生約束力，而“陰陽合同”多出現(xiàn)于合同訂立階段，該司法解釋也并沒有直接否認(rèn)“陰合同”的效力，故又不能以是否辦理備案手續(xù)作為判定合同效力的決定性因素，因此沒有排除和限制《合同法》賦予當(dāng)事人依法變更合同的權(quán)利。

??中標(biāo)合同履行中，客觀情況的變化不可避免地導(dǎo)致了合同約定的價(jià)款、質(zhì)量和工期等內(nèi)容變更，這是當(dāng)事人締約自由和意思自治原則的體現(xiàn)，據(jù)此應(yīng)按照變更后的履行。

房屋買賣

　　在實(shí)踐中，“陰陽合同”大量出現(xiàn)。如在二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高的房價(jià)合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房價(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心過戶，以便少交稅。

??實(shí)際交易中，買賣雙方為達(dá)到避稅或其他目的，向有關(guān)部門登記時(shí)用一張合同，通過少報(bào)價(jià)格或少報(bào)面積的方式，降低買賣合同標(biāo)的，報(bào)低價(jià)格少納稅，稱為“陽合同”；賣家與買家另簽一份合同，作為實(shí)際支付交易金額的合約并實(shí)際履行，稱為“陰合同”。“陰陽合同”不僅使國家稅收蒙受損失，而且動搖社會對誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序。

??實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。 同時(shí)，買賣雙方簽訂“陰陽合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關(guān)，但由于這類合同大多都存在未經(jīng)登記、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現(xiàn)矛盾。

案例分析

　　又如，娃哈哈與達(dá)能正在激烈進(jìn)行的的爭戰(zhàn)： 在娃哈哈與達(dá)能成立合資公司之初的1**6年，在沒有清晰認(rèn)知“娃哈哈”商標(biāo)巨大的情況下，這件商標(biāo)僅僅作價(jià)1億元（當(dāng)年北京無形資產(chǎn)評估中心對其評估價(jià)值為22億元）入資到該合資公司中。然而，國家工商局商標(biāo)局出于“保護(hù)民族品牌”等因素沒有批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。

??基于這種情況，同年2月，達(dá)能與娃哈哈又簽訂了兩份內(nèi)容不一致的《商標(biāo)許可使用合同》，一份向國家工商局商標(biāo)局備案，一份未備案。備案的合同是一份簡式合同，沒有對商標(biāo)的許可合同使用規(guī)定過多的限制。未備案的合同是一份詳細(xì)的合同，規(guī)定了對商標(biāo)使用的限制。

??“備案的商標(biāo)許可協(xié)議”與“未備案的商標(biāo)許可協(xié)議”不一致，構(gòu)成“陰陽合同”。從目前的狀態(tài)看，這兩份合同是否均有效、如果合同內(nèi)容不一致，應(yīng)以哪份合同為準(zhǔn)等問題已成為法學(xué)界爭論的焦點(diǎn)。

編輯本段法律效力

　　 陰陽合同

一般因?yàn)椤瓣庩柡贤敝械摹瓣柡贤币虿惑w現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。

??然而，如果利用“陰陽合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。因此，對"陰陽合同"要慎之又慎。 　　實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了中國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。

法律限制

　　對于一筆交易，法律從兩方面來調(diào)整，一方面從保護(hù)社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實(shí)意思交易。最終以真實(shí)合同為依據(jù)，在陰陽合同效力上形成了兩條對立的規(guī)范： 　　1、為保護(hù)國家、社會公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。

?? 　　2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價(jià)格條款無效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無效。 　　法院對陰陽合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情從這兩條中拷量，最終確定一條，要么認(rèn)定合同全部無效，要么僅避稅價(jià)格條款無效其他條款仍有效。

法院態(tài)度

　　陰陽合同在相當(dāng)長的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。

??具體可分為以下幾種情形： 　　1、對于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。 　　2、對于差價(jià)太大，一般會認(rèn)定無效。 　　*、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以 陰陽合同

低價(jià)過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。

?? 　　4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。 　　*、對于雙方仍想交易但過戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。 　　6、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

中介責(zé)任

　　首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽合同，才會有責(zé)任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價(jià)格確認(rèn)書或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。 　　其次，即便有證據(jù)證明中介參與陰陽合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，最多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。

?? 　　最后，行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會有權(quán)對參與陰陽合同的中介進(jìn)行行政處罰。

編輯本段房產(chǎn)調(diào)控新政策

　　公租房成保障主流 　　2010年*月2*日晚，國家多部委分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其中明確商品住房首付比例調(diào)整至*0%以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等措施。

?? 　　在住房保障方面，政策再次強(qiáng)調(diào)了增加住房有效供給，同時(shí)著重強(qiáng)調(diào)了要“認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策”。由此可見，公共租賃住房將成為未來住房保障當(dāng)中的主力軍。

?? 　　同時(shí)，政策再次強(qiáng)調(diào)了要加大住房交易市場檢查 陰陽合同 漫畫

力度的問題。首次提及查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。這些細(xì)則的具體補(bǔ)充不僅增強(qiáng)了監(jiān)管的針對性，而且對其他政策的實(shí)施提供了有力的保障。 　　以北京為例，根據(jù)北京中原房地產(chǎn)的調(diào)查顯示，大部分現(xiàn)在的二手房成交納稅只有實(shí)際應(yīng)納稅額*0%。

??這和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買賣雙方一起炮制“陰陽合同”等違規(guī)手段的盛行有直接關(guān)系。一旦對這種普遍存在的市場“潛規(guī)則”進(jìn)行針對性的打擊，將使二手房炒家面臨高額的炒房成本。[2]另外，石家莊市采取了存量房交易軟件的方式避免二手房交易的“陰陽合同”現(xiàn)象發(fā)生。[*]。